나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2533 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 62-4 중앙그린빌 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '부천동초등학교' 남동측으로 약100미터
지점에 위치하며 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층건 내의 2층 202호로서,

외벽 : 드라이비트마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약8미터, 북서측으로 약6미터, 동측으로 약4미터의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합)소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역), 상대보호구역(가톨릭대), 상대보호구역(부천동초),과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경2533 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 경매 물건입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 62-4 중앙그린빌 102동 2층 202호

* 건물명: 중앙 그린빌 102동

* 구분: 다세대주택

* 감정평가액: 202,000,000원

* 토지 면적: 38.05㎡ (약 11.51평)

* 건물 면적: 58.09㎡ (약 17.57평)

* 토지 지분: 38.05㎡

* 건물 지분: 58.09㎡

* 매각 대상: 기타

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2001년 05월 23일

* 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층건 내 2층 202호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '부천동초등학교' 남동측으로 약 100미터 지점에 위치하며, 주변은 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본 건 남서측으로 약 8미터, 북서측으로 약 6미터, 동측으로 약 4미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(가톨릭대, 부천동초), 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 6일 접수된 서울보증보험 주식회사의 가압류 (갑5)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 4번 주택임차권: 모선화 (보증금 205,000,000원). 본 권리는 '전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리(갑5) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)

* 채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 등기부채권 총액: 283,727,184원

* 임차인 현황:

* 임차인: 모 (주택도시보증공사)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 31일

* 확정일자: 2020년 7월 20일

* 배당신고일자: 2022년 10월 6일

* 대항력: 있음. 선순위 임차권으로, 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않아 낙찰자가 인수하게 됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변에 동류형 공동주택, 아파트, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 부천동초등학교와 인접해 있어 학생 및 학부모 유동인구가 예상되며, 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 부천동초등학교 (남동측 약 100m).

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 부천동초등학교, 가톨릭대학교 등이 인근에 위치합니다 (상대보호구역).

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되거나 파악된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 205,000,000원 인수 부담입니다. 이는 본 건의 감정가(202,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 떠안아야 할 가능성이 매우 높습니다. 물건명세서 상 '전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함'이라고 명시되어 있어, 임차 보증금 전액을 인수한다고 보아야 합니다.

* 건물이 2001년 준공되어 약 25년이 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 형식적 경매임에도 불구하고 임차권이 인수되는 특수한 상황으로, 일반적인 경매 절차와 다르게 해석될 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 형식적 경매로 진행되나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 그 보증금이 205,000,000원으로 감정가를 초과하는 매우 이례적인 경우입니다. 따라서 낙찰 시 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 상당히 높아질 수 있습니다. 이는 투자 가치 판단에 있어 매우 신중한 접근이 요구되는 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지가 양호하고, 초등학교 및 근린생활시설과 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 청산을 위한 형식적 경매라는 점에서 일반 매매나 일반 경매보다 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있으나, 대항력 있는 임차인이라는 치명적인 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 205,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. 따라서 '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하는 일반적인 규칙을 적용하기 어렵습니다.

* 최근 매매 사례 분석 (본 건 건물 면적 58.09㎡ 기준):

* '대창스페이스빌(28-9)' (2012년식, 45.33㎡): 2026년 3월, 144,000,000원 (약 317.6만원/㎡)

* '로얄골드빌' (2001년식, 47.94㎡): 2026년 7월, 140,000,000원 (약 292.0만원/㎡)

* '오페라' (2002년식, 48.64㎡): 2026년 7월, 172,000,000원 (약 353.6만원/㎡)

* 위 시세 정보를 바탕으로 본 건(58.09㎡)의 부동산 자체 가치를 보수적으로 추정하면, 평당 약 292만원 ~ 353만원 선으로 볼 수 있습니다.

* 평균 단가(약 321.1만원/㎡) 적용 시: 321.1만원/㎡ * 58.09㎡ = 약 186,550,000원

* 따라서, 본 건 부동산 자체의 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 총 예상 인수 금액:

* 부동산 자체 시장 가치 (하한선 추정): 170,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 205,000,000원

* 총 필요 자금 (최소): 170,000,000원 + 205,000,000원 = 375,000,000원

* 결론: 본 물건에 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험하며, 실질적인 총 부담액은 부동산 자체 가치와 임차인 보증금을 합한 금액 이상이 될 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가를 일반적인 시세 기준으로 산정하기보다, 예상되는 총 인수 금액을 고려하여 투자 여부를 결정해야 합니다. 보수적으로 부동산 자체 가치(약 1억 7천만원)를 입찰가로 제시하더라도, 총 지출액은 3억 7천 5백만원이 됩니다. 이는 감정가 2억 2백만원을 훨씬 상회하는 금액이므로, 수익성 분석을 철저히 해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.