나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510496 [1] 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 16층1603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""인천논현고등학교"" 남서측 인근에 위치하고 주위는 근린생활시설,
업무시설, 아파트 단지 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 노선버스정류장 및 수인분당선 ""인천논현역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 중 제16층 제1603호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비와 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형의 평지로 업무시설 및 판매시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측과 북측, 남동측 포장도로에 접하여 이용 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 논현동 650-1은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 8 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510496 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 16층 1603호

용도: 오피스텔

감정가: 135,000,000원

토지면적: 11.02㎡ (약 3.33평)

건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천논현고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황:

차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 수인분당선 "인천논현역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전체적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태:

철골철근콘크리트 구조의 30층 건물 중 16층에 해당하며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다.

전용면적 49.86㎡(약 15.08평)으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 인천지방법원 2025타경510496 강제경매개시결정입니다.

* 인수되는 권리:

을구 8번 순위로 등기된 주택임차권(채권액 165,000,000원)이 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 서 (임차인: 주택도시보증공사(서승철))

보증금: 60,000,000원 (※ 등기부상 임차권 채권액은 165,000,000원임)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-26

확정일자: 2021-07-16

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 권리분석 요약:

총 등기부채권 금액은 165,000,000원이며, 이 중 임차권 165,000,000원이 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동의 업무 및 상업시설 밀집 지역에 위치합니다.

인천논현역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주변에 주거 단지와 학교가 인접해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 인천논현역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 편리, 대형마트, 병원 등 편의시설 접근 용이.

* 교육시설: 인천논현고등학교가 인접해 있어 교육 환경 우수.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 부담:

가장 큰 리스크는 을구 8번 순위 주택임차권 165,000,000원의 인수 가능성입니다.

만약 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자는 미변제된 잔액을 부담해야 합니다.

이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 '을구 8번 임차권 말소: 인수'라는 등기 기록이 상반되므로, 해당 임차인의 배당 현황 및 최종 인수 금액에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한:

가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 오피스텔의 현 상태에서는 큰 문제가 되지 않을 수 있음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천논현역 역세권에 위치한 푸르지오시티 오피스텔로, 입지 및 교통 환경은 우수한 편입니다.

하지만 권리 분석상 165,000,000원의 주택임차권 인수 부담이 가장 큰 리스크로 작용합니다.

감정가는 135,000,000원으로 책정되어 있으나, 임차보증금 인수액에 따라 실제 투자 비용은 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 명확히 파악한 후에 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 인천논현역을 중심으로 형성된 지역 상권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 교육시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2010년 준공 건물로 깔끔한 상태 유지 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월 30일 거래: 135,000,000원 (23층, 49.86㎡)

* 2026년 3월 25일 거래: 139,000,000원 (29층, 49.86㎡)

* 2026년 7월 18일 거래: 134,000,000원 (14층, 49.77㎡)

최근 실거래가를 고려할 때, 해당 면적의 시세는 약 134,000,000원 ~ 139,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 입찰가 산정 고려사항:

가장 중요한 고려사항은 을구 8번 주택임차권 165,000,000원입니다.

만약 이 금액 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 한다면, 실제 총 취득 비용은 (감정가 또는 시세) + (인수되는 보증금액)이 됩니다.

현재 시세 및 감정가로는 165,000,000원의 보증금을 인수하는 조건으로는 사실상 투자가 어렵습니다.

* 권장 입찰가:

본 물건은 임차보증금 인수 여부 및 금액 확인이 최우선입니다. 법원 경매계에 임차인의 배당 신고 및 실제 배당액을 문의하여 인수해야 할 잔여 보증금을 정확히 파악해야 합니다.

만약 인수해야 할 보증금이 없다면 (가장 낙관적인 시나리오, 그러나 권리 분석과 상이), 시세 하한선인 134,000,000원보다 낮게, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 선에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 "을구 8번 주택임차권 말소: 인수"라는 등기 기록을 볼 때, 165,000,000원 보증금 중 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이 경우 현재 감정가(135,000,000원) 수준으로는 입찰을 보류하거나 매우 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.