나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510491 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 629-42 세진골든뷰 1동 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""신흥여자중학교(신흥동)"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 수인분당선 ""숭의역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하1층/지상8층 건 내 제7층 제701호로서,
(사용승인일 : 2018.11.06.)

외벽 : 치장벽돌 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

629-42, 629-43 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 (1)금175,000,000원, (2)금181,000,000원
-임대차계약일자 (1)2020년02월19일, (2)2022년03월30일
-확정일자 (1)2020년02월25일, (2)2022년03월31일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510491 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 629-42 세진골든뷰 1동 7층701호

건물용도: 다세대주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 13.04㎡ (약 3.95평)

건물면적: 45.30㎡ (약 13.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2018.11.06

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 신흥여자중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리(수인분당선)에 '숭의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 포천세무서장 압류 (2022.07.18)

주요 권리사항:

* 임차인 1: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 175,000,000원

전입일자: 2020.03.13

확정일자: 2020.02.25

배당신고일자: 2024.05.21

대항력: 없음 (단, 등기부상 주택임차권 등기 존재하며, HUG의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.)

* 임차인 2: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 181,000,000원 (1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함)

전입일자: 2020.03.13

확정일자: 2022.03.31

배당신고일자: 2024.05.21

대항력: 없음 (단, 등기부상 주택임차권 등기 존재하며, HUG의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.)

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 (※ 제공된 권리분석상 대항력 없음으로 판단되었으나, 해당 문구에 대한 최종 법원 확인 필요)

4. 상권분석

주위 건물 현황: 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

생활 편의 시설: 인근에 근린생활시설과 학교(신흥여자중학교), 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통 접근성: 수인분당선 숭의역이 근거리에 있어 역을 통한 시내 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

주거 환경: 다세대주택 및 아파트 단지가 인접해 있어 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

주변 시설: 학교, 공원 등 교육 및 휴식 시설 이용이 편리합니다.

교통 편의: 숭의역을 이용한 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 권리관계: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 제공된 상세 권리분석에서는 '대항력 없음'으로 판단되었습니다. 등기부상 주택임차권이 존재하므로, 인수 여부에 대한 최종 법원 판단 및 HUG의 말소동의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

HUG 인수조건: 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

감정가와 시세 차이: 본건 감정가(181,000,000원)와 제공된 최근 시세 정보(약 6,000만~11,000만원) 간에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 및 향후 낙찰 후 가격 조정 가능성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

건축물 공부상 용도: 건축물표제부상 주요 용도가 '업무시설'로 기재된 부분이 있으나, 본건 이용상태는 '다세대주택'으로 명시되어 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 여부를 확인해야 합니다.

혐오시설: 본건과 관련하여 제공된 정보 및 주변 시설에 대한 별도 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 신축급(2018년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

경매 절차상 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 관련된 임차인 정보와 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 권리분석 상 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되었으며, 인수 보증금도 0원으로 평가되어 낙찰자가 부담할 권리 상 추가 비용은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'으로 언급된 점과 HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

가장 주목할 부분은 감정가(1억 8,100만원)와 최근 May 2026 기준의 실거래가 정보(38.67㎡ 약 6,000만원, 69.25㎡ 약 11,000만원) 간의 큰 차이입니다. 이는 시세 대비 높은 감정가로, 낙찰 이후 시세에 맞춰 추가적인 가격 조정이 필요할 수 있음을 시사합니다.

따라서 본건은 현 시세와 감정가 격차, 임차인 및 HUG 관련 조건에 대한 철저한 법리적, 실무적 검토를 바탕으로 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 부담이 적습니다.

역세권 이점: 수인분당선 숭의역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

권리관계 명확화 시 추가 부담 없음: 인수 보증금이 0원으로, 권리관계가 명확히 정리될 경우 추가적인 인수 부담이 없습니다.

시세 대비 낮은 잠재적 낙찰가: 감정가와 최근 시세 간 큰 괴리를 고려할 때, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 (2026년 5월):

* 38.67㎡ (약 11.69평): 6,000만원 (평당 약 155만원)

* 69.25㎡ (약 20.95평): 11,000만원 (평당 약 159만원)

* 32.76㎡ (약 9.91평): 6,690만원 (평당 약 204만원)

본건 건물 면적: 45.30㎡ (약 13.71평)

최근 시세 적용: 제공된 데이터 중 본건 면적과 유사하거나 고려 가능한 단가(평당 약 155만원 ~ 204만원)를 적용합니다.

* 최소 시세 적용 (평당 155만원): 45.30㎡ * 155만원/㎡ = 약 7,021만원

* 중간 시세 적용 (평당 180만원): 45.30㎡ * 180만원/㎡ = 약 8,154만원

* 최대 시세 적용 (평당 204만원): 45.30㎡ * 204만원/㎡ = 약 9,241만원

예상 입찰가 산정:

본건의 감정가는 181,000,000원이나, 제공된 최근 시세 정보에 따르면 6,000만원에서 11,000만원 사이의 거래가 이루어졌습니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점과 임차인 관련 불확실성을 고려할 때, 감정가보다는 현 시세에 근접한 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현 시세 범위를 고려하여 75,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 임차인 권리관계 및 HUG 인수조건 변경 사항을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.