나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510427 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내의 7층 702호 로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 148-52 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510427 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 7층702호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 2억 5백만원

토지면적: 10.26㎡ (약 3.10평)

건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 관련 채권으로 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사 관련 조건 변경)

2. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 본건 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 8일 접수된 의정부세무서장의 압류 등기입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(주택임차권 포함)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-07. 대항력 없음.

* 박 (주택도시보증공사): 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-07, 확정일자 2021-09-10. 대항력 없음. (HUG 보증 건으로 보이며, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정)

총 인수 보증금: 0원. 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 물건입니다.

4. 상권분석

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

지역 특성: 오피스텔 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 상권을 형성하고 있습니다.

건축물 용도: 본건은 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으며, 현황은 '오피스텔'로 이용 중입니다.

5. 생활정보

건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 7층 702호입니다.

면적: 전용면적 약 18.06평 (59.70㎡), 토지 지분 약 3.10평 (10.26㎡)입니다.

설비: 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

주변시설: 미추홀구청이 인근에 위치하여 행정 및 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사의 보증 관련 권리가 복잡하게 얽혀있음을 시사합니다. 해당 변경 조건의 구체적인 내용과 낙찰 후 발생할 수 있는 영향에 대해 사전에 면밀한 확인이 필요합니다.

임대차 관계 미상: 제공된 정보 외에 숨겨진 임대차 관계나 채무 불이행 가능성이 있는지 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

용도 관련 확인: 공부상 '업무시설'이나 실제 '오피스텔'로 이용 중인 점은 향후 건축 관련 규제나 민원이 발생할 가능성이 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 미추홀구청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 임차보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 법적 리스크는 매우 낮은 편입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 반드시 상세히 파악해야 할 중요 포인트입니다. 이 부분이 명확히 정리된다면 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

준수한 입지: 미추홀구청 및 상업시설 인근으로 행정 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리 분석상 안전: 인수 부담이 되는 임차권이나 기타 권리가 없어 명도 및 권리 관련 리스크가 적습니다.

소형 면적: 전용 약 18평으로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 활용 가능성이 있습니다.

HUG 관련 불확실성 해소 시: HUG 관련 조건 변경 사항이 명확히 해소된다면 시장 가격 대비 경쟁력 있는 취득이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석: 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 해당 면적대의 호가는 1억 8천만원에서 2억 2천만원 수준으로 파악됩니다. 본건 감정가 2억 5백만원은 시장 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원

권장 입찰가: 1억 9천만원 ~ 2억원 (HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인 후 결정 필요)

위 예상가는 인수되는 보증금이 없다는 점과 시장 거래 상황을 고려한 가격이며, 현장 조사 및 HUG 관련 조건 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.