나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510317 [1] 인천광역시 서구 검암동 522-11 대연베스트빌7차 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검암중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는
대부분 동유형의 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건
무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 노선 및 지하철역(검암역/인천2호선)이
위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물내의 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2010.04.01.)
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(별지 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 8~10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역
(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510317 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 522-11 대연베스트빌7차 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 39.52㎡ (약 11.96평)

토지지분: 39.517㎡ (약 11.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.62㎡ (약 15.61평)

건물지분: 51.62㎡ (약 15.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축물 현황:

- 건물명: 대연베스트빌7차

- 사용승인일: 2010년 04월 01일

- 층수: 4층 건물 중 2층 201호

- 구조: 철근콘크리트구조

- 면적: 건물 약 51.62㎡ (약 15.61평), 토지 약 39.52㎡ (약 11.96평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검암중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 대부분 본건과 동유형의 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 노선 및 지하철역(인천2호선 검암역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 세로장방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8~10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 07월 03일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(갑8)입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

- 보증금: 154,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022년 03월 25일

- 확정일자: 2022년 03월 02일

- 배당신고일자: 2024년 09월 04일

- 대항력: 없음

* 권리분석 요약

등기부상 을구 순위번호 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 154,000,000원)은 말소 예정이나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 이에 따라 인수 보증금은 없습니다.

부동산강제경매 채권자인 서울보증보험(156,510,410원)이 말소기준권리입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 동유형의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 201호이며, 2010년 4월 1일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 PVC새시입니다.

* 설비 내역

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 옥내소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항

등기부상 임차권(을3)은 말소 예정이며 인수 보증금은 없으나, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인, SGI 인수조건 변경'이라는 문구가 기재되어 있어, 관련 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 다만, 채권자(서울보증보험)의 말소 동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 기타

토지이용계획상 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검암역 인근의 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 건물 연식 대비 관리가 양호할 것으로 예상되며, 현재 등기부상 임차권은 말소될 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인 관련 특이사항 기재는 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통 접근성: 인천2호선 검암역 이용이 편리하여 도심 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 공동주택 밀집 지역으로 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적(약 15.61평)의 다세대주택 시세는 평당 약 830만원에서 1,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 추정한 현 시세는 약 144,347,000원입니다.

감정가(203,000,000원) 대비 현 시세가 낮게 형성된 점과 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 160,000,000원

주변 시설 중 지도 검색을 통해 확인된 혐오시설은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.