나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71896 [1] 경기도 남양주시 금곡동 779 금곡역한신더휴 137동 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 금곡동 소재, ‘금곡역’ 남측 방향에 위치하는 부동산(근린생활시설)으로 주위는
아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 준주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기타철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 1층 건물 내 제1층 제115호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

도시계획 및 기타 공법관계
도시지역 , 준주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교
육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14
조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71896 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 779 금곡역한신더휴 137동 1층 115호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 293,000,000원

3. 면적 (제곱미터/평)

토지면적: 91.18㎡ (약 27.58평)

건물면적: 479.78㎡ (약 145.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

3. 주변 환경

대상 물건은 경기도 남양주시 금곡동에 위치하며, 금곡역 남측에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트와 근린생활시설이 분포하는 준주거지역으로, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

이 지역은 조선시대 홍릉과 유릉(사적 제207호)이 위치한 역사문화환경보존지역에 속해 있어 문화적 가치가 높습니다.

4. 교통 여건

금곡역(경춘선)과 매우 인접하여 도보로 이용 가능할 정도로 접근성이 뛰어납니다.

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 여건을 고려할 때 교통 상황은 전반적으로 양호합니다.

5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 준주거지역에 속해 있습니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(금곡초등학교), 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

4. 등기부 요약

말소기준권리: 2025년 07월 03일 의정부지방법원 남양주지원 강제경매개시결정(2025타경71896)

주요 권리사항:

* 소유권보존: 금곡역지역주택조합 (2025-04-14)

* 강제경매: 법무법인(유한)바른 (2025-07-03, 22,411,645원) - 말소기준권리

* 가압류: 한신공영주식회사 (2025-08-20, 9,450,000,000원) - 말소예정

등기부채권 총액: 9,450,000,000원

5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 인수할 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

5. 업종 현황

대상 물건은 근린상가로, 금곡역 초역세권에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

주변에 아파트 단지(금곡역한신더휴 등) 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 상권 가치

금곡동 일대에서 진행 중인 도시재생 뉴딜사업 및 재개발 사업은 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

6. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 상업시설, 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 교육시설

상대보호구역으로 지정된 금곡초등학교가 인근에 위치합니다.

8. 문화/역사자원

홍릉과 유릉(사적 제207호)이 인접하여 있어 문화재 보존 및 관리 구역 내에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

7. 권리관계

다수의 채권자 및 가압류 설정으로 인해 복잡한 권리관계가 존재합니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 토지이용계획 및 제한

역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)에 해당하여 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 용도 변경이나 개발 시 환경 관련 규제 사항을 검토해야 합니다.

9. 물리적 상태 및 이용

현재 공실 상태로 파악되어, 입찰 후 공실 장기화에 대한 대비가 필요합니다.

10. 혐오시설 관련

물건지 주변에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 남양주시 차원에서 마약 재활 시설 운영 관련 주민 민원이 발생한 사례가 있어, 잠재적인 우려에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 대상 물건은 금곡역 초역세권에 위치한 근린상가로, 입지적 장점이 뚜렷합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확해질 수 있습니다.

그러나 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한과 현재 공실 상태임을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

금곡동 일대의 도시재생 및 재개발 사업 진행 상황을 주시하며 향후 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

9. 입지적 강점

* 금곡역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있습니다.

* 준주거지역 내 위치하여 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

10. 개발 호재

* 금곡동 일대에서 진행 중인 도시정비 및 재개발 사업은 향후 지역 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

11. 권리관계 정리

* 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

10. 산정 근거

* 감정가: 293,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현재 공실 상태 및 복잡한 법적 제한 사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 유사 물건 시세, 향후 개발 가능성, 명도 가능성, 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사, 주변 상권 및 시세 분석, 관련 법규 검토를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.