나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510425 [1] 인천광역시 계양구 서운동 186-11 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 ""계수중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서
(사용승인일 : 2010.10.28)
외벽 : 드라이비트마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 ""공동주택 1세대""로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 주차장설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 현재 ""공동주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(살나리(구획정리)),가축사육제한구역(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법> , 상
대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경510425 (1) 물건에 대한 보고서를 다음과 같이 작성합니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510425 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 서운동 186-11 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 34.67㎡ (약 10.49평)

* 토지지분: 34.67㎡ (약 10.49평)

* 건물면적: 44.16㎡ (약 13.36평)

* 건물지분: 44.16㎡ (약 13.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "계수중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 학교가 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

물건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 갑6. 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(2025.07.02 접수)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(부담)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 주요 권리 내역

* 임차인: 주택도시보증공사(심규원)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-09

* 확정일자: 2022-05-18

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 비고: 대항력 없음. HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인하여 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (총 인수 보증금 0원)

* 임차인: 배효주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-08

* 비고: 대항력 없음.

* 기타 권리

갑3. 소유권이전(조재근, 2022.07.05), 갑4. 압류(계양구, 말소예정), 갑5. 압류(서인천세무서장, 말소예정) 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 선순위이거나 매각으로 소멸 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석

입력된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 4월, 서운동 182번지 소재 'LG아트빌'(2010년식, 46.73㎡)이 140,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 9,907,997원 수준입니다.

- 2026년 4월, 서운동 182-8번지 소재 '화이트파크빌'(2016년식, 41.828㎡)이 128,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 10,118,577원 수준입니다.

- 2025년 12월, 서운동 189-6번지 소재 '우영하이츠103동'(2010년식, 60.52㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 8,192,245원 수준입니다.

* 본건 시세 분석

본건은 건물면적 44.16㎡(약 13.36평)에 감정가 140,000,000원(평당 약 10,479,042원)으로 책정되었습니다. 이는 2026년 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 전반적으로 시세와 부합하는 감정가로 판단됩니다. 주변은 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호이며, 2010년 10월 28일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 추정됩니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태

본건은 현재 공동주택 1세대 용도로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

* 토지 이용 및 환경

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설 정보

지도 검색 결과, 본건 인근에는 인천계수중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다수의 공동주택 단지가 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성이 있습니다. 현황 지도상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않으며, 주로 주거 및 녹지 공간이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

본건은 최초 매각 기일에 낙찰되지 못하여 재매각이 진행되는 물건입니다. 재매각 물건은 일반적으로 관심도가 다소 낮을 수 있으나, 그만큼 경쟁률이 낮아져 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* 매수신청보증금

재매각 조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. (최저매각가격 미확인 시, 감정가 20%인 28,000,000원을 기준으로 준비하는 것이 좋습니다.)

* HUG 인수조건 변경

권리분석상 인수 보증금은 없으나, HUG 관련 인수조건 변경 이력이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 최종 잔금 납부 시점 및 절차에 대해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 주거 단지가 인접하여 교육 및 생활 편의 측면에서 안정적인 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 최근 실거래가 및 감정가 수준을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세와 부합하는 감정가를 보이고 있습니다. 재매각이 진행되는 점을 감안하여 가격 경쟁력을 확보한다면, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금이 없어 권리 분석이 간결하며, 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교가 인접하고 주거 단지가 밀집된 지역 특성상 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 재매각 기회 활용: 최초 유찰로 인해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년): 128,000,000원 ~ 140,000,000원

* 본건 면적(44.16㎡ / 약 13.36평) 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 평당 시세는 약 990만원 ~ 1010만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 인수할 임차 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 재매각 물건임을 감안하여 시세보다 약간 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적인 전략일 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 138,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.