나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510490 [1] 인천광역시 부평구 부평동 756-233 서호카운티 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '동수역(인천 지하철도 1호선)' 서측 인근에 위치하
고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 근린공원 등이 소재하는
주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 '동수역(인천 지하철도 1호
선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제8층 제804호로서,
( 사용승인일 : 2019.03.27. )

- 외 벽 : 타일붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 8필 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 756-233 서호카운티 8층804호

2.2. 구조 및 용도

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제8층 제804호이며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2019년 3월 27일입니다.

2.3. 면적

토지면적: 18.89㎡ (약 5.71평)

토지지분: 18.8887㎡ (약 5.71평)

건물면적: 78.46㎡ (약 23.74평)

건물지분: 78.46㎡ (약 23.74평)

2.4. 감정가

241,000,000원

2.5. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510490 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOOOOOOOOOOO (김서이)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '동수역(인천 지하철도 1호선)' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 근린공원 등이 소재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '동수역(인천 지하철도 1호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동수역까지는 도보로 이동 가능하며, 부평역과도 접근성이 좋습니다.

3.3. 토지 및 도로

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 8필 일단의 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 권리분석 시 가장 중요한 사항은 다음과 같습니다.

* 김서이 (개명전 김국화)

* 보증금: 248,000,000원

* 전입일자: 2019-12-16

* 확정일자: 2019-12-03

* 배당신고일자: 2024-03-08

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (을구 1번), 본건 채권자로서 강제경매 신청 (등기부 을1, 갑10)

* JINCHENGJUN

* 전입일자(사업일자): 2020-02-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임 정보 미상

* JINSHUNDE

* 전입일자(사업일자): 2019-12-17

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임 정보 미상

* ZHANGFENGYU

* 전입일자(사업일자): 2019-12-27

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임 정보 미상

* JINYUBIN

* 전입일자(사업일자): 2023-06-21

* 대항력: 없음

* 비고:

4.2. 총인수 보증금

김서이 임차인의 보증금 248,000,000원은 대항력이 있으며, 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있습니다. 따라서 경매를 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 다른 임차인들의 보증금 및 차임 정보는 미상이거나 '0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인(JINCHENGJUN, JINSHUNDE, ZHANGFENGYU)의 보증금 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 2월 7일자 노원세무서장의 압류입니다. 상기 등기된 권리 중 김서이 임차인의 주택임차권(을구 1번)은 인수되는 권리입니다.

5. 상권분석

5.1. 인근 상업시설

본건이 위치한 부평동 일대는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집지역입니다. 동수역 및 부평역 인근으로 형성된 상업지구를 이용하기 편리하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다. 주변에 부평시장, 다농식자재마트, 원일식자재마트 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 개발 및 호재

인천 부평구 굴포천역 남측 도심 공공주택 복합지구 개발이 예정되어 있어 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 부평역에는 GTX-B 노선이 계획되어 있어 향후 교통 접근성이 더욱 향상될 전망입니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의시설

주변에 학교로는 인천부평동초등학교, 삼산중학교, 계양고등학교 등이 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.2. 교통 편의시설

인천 지하철 1호선 동수역을 도보로 이용할 수 있으며, 버스정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 김서이 임차인의 보증금 248,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 경매 절차에서 해당 금액이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 부담해야 합니다.

7.2. 보증금 미상 임차인

JINCHENGJUN, JINSHUNDE, ZHANGFENGYU 임차인의 경우 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 불분명합니다. 이들의 권리관계 또한 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

7.3. 토지이용계획 제한

본건은 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 인천시 부평구와 계양구가 쓰레기 소각장 건설을 공동 추진한다는 정보가 있으나, 본건 소재지와의 구체적인 인접성이나 영향은 확인되지 않았습니다. 현재까지 본건 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 지하철 1호선 동수역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔입니다. 입지, 교통, 주변 환경 등 기본적인 조건은 양호한 편입니다. 그러나 채권자인 동시에 보증금 248,000,000원의 대항력 있는 임차인인 김서이 씨의 존재는 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 낙찰 시 이 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 하며, 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칩니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 동수역 도보 이용 가능하며, 부평역 접근성도 양호합니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 전용면적: 78.46㎡(약 23.74평)으로, 일반적인 오피스텔 대비 넓은 면적을 제공합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 부평역 GTX-B 노선 확정, 지역 개발 호재 등으로 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 241,000,000원이나, 보증금 248,000,000원의 대항력 있는 임차인(김서이)의 보증금 인수 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰자가 최소한 248,000,000원 이상의 금원을 투입해야 함을 의미합니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 7천만원대부터 2억 8천만원대까지 다양하게 거래되고 있습니다. 특히, 70~80㎡대의 넓은 면적 오피스텔의 경우 2억원 초중반에서 2억 8천만원대까지 실거래가가 형성되어 있습니다.

본건의 감정가(241,000,000원)는 임차인 인수 보증금(248,000,000원)보다 낮으므로, 낙찰가는 최소한 인수 보증금 수준 이상으로 고려해야 합니다. 시세 및 인수 보증금을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 약 240,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

입찰 시에는 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확한 인수 금액과 시세 동향을 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 추정 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.