나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1184 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 203-6 성원캐슬 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 '시민공원역(인천2호선)' 북서측 인근에
위치하며, 주위는 사무실, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제
반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 '시민공원역(인천2호선)'이
소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하2층 / 지상14층 건물 내 제2층 제204호로서,
(사용승인일: 2017.01.19)
외벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설, 공동주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 도로폭 약 4M 내외의 포장도로 및 동측으로 도로폭 약 8M 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역
시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), <추가기재>건축법 제2
조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1184 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 203-6 성원캐슬 2층 204호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 11.21㎡ (약 3.39평)

토지지분: 11.21㎡ (약 3.39평)

건물면적: 72.83㎡ (약 22.03평)

건물지분: 72.83㎡ (약 22.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강 (강민구)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재

교통: 지하철 '시민공원역(인천2호선)' 북서측 인근 위치. 인근 버스정류장 및 지하철역 소재. 차량 진출입 용이.

주위환경: 사무실, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역. 전반적인 주위 환경은 대체로 보통.

1.2. 권리분석

권리 분석 요약: 본 물건은 강제경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준권리(을3 근저당, 2022-12-30)보다 늦은 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다.

주의해야 할 사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-16

확정일자: 2022-04-25

배당신고일자: 2025-06-11

대항력: 있음

비고: 채권자 본인으로 보이며, 보증금이 감정가 및 최근 매매가를 상회합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부 및 배당 결과에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금이 없는 대항력 있는 임차인으로, 특이사항에 대한 추가 조사가 필요합니다.

인수 보증금: 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'을 따를 경우, 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 그러나 강 임차인의 높은 보증금액과 대항력 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 배당표 확정 시점 및 관련 법적 판단을 재확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: '물건명세서 참고사항' 상 지상권이 있을 경우 매각으로 소멸되지 않으나, 현재 정보상 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 주안동 일대는 지하철역을 중심으로 상업 및 업무, 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

주변 시설: 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 시민공원역 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 정보: 성원캐슬 오피스텔, 2017년 1월 사용승인. 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 14층 건물 중 2층 204호.

내부 구조 및 설비: 공부상 오피스텔로 등재. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 갖춤.

토지 이용: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 업무시설, 공동주택 건부지로 이용 중. 서측, 남측 약 4m 도로, 동측 약 8m 도로와 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 강 임차인의 보증금이 2억 1천만원으로 매우 높으며, 채권자 본인이기도 하여 배당 및 인수 관련 불확실성이 존재합니다. '인수 보증금 0원' 명시에도 불구하고, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인 안 : 보증금 없는 대항력 있는 임차인으로, 이 부분에 대한 명확한 권리 관계 및 점유 사유 확인이 필요합니다.

명확하지 않은 임대차 관계: 임대관계가 '미상'으로 되어 있어, 실제 점유 및 임대 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

감정가와 채권액 비교: 감정가 1억 6,500만원 대비 채권액(강제경매액 2억 1,000만원)이 더 높은 상황입니다. 이는 경매가 임차인에 의해 주도되었음을 시사하며, 배당에서 임차인의 보증금 전부를 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 이론적으로 존재합니다 (물론 '인수 보증금 0원'이 명시적이지만).

1.6. 종합 의견

본 물건은 시민공원역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 조건은 무난한 편입니다. 최근 실거래가도 감정가 수준으로 형성되어 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인(강 )이 존재하며, 그의 보증금이 감정가를 초과하는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 0원'이라는 명시에도 불구하고, 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성을 간과할 수 없습니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 권리 분석 및 배당표를 면밀히 검토하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 시민공원역 도보권으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

적정 수준의 감정가 및 실거래가: 최근 매매가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어, 시세 대비 과도하게 높지 않은 감정가로 평가되었습니다.

상업/업무 지역 혼재: 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세기준, 임차인 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가 165,000,000원을 기준으로 평가합니다.

최근 매매 사례:

* 2024년 1월 3일: 160,000,000원 (6층)

* 2023년 12월 14일: 170,000,000원 (8층)

최근 거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어, 본 물건의 적정 가치는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(강 )의 높은 보증금액과 관련된 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건 명도 완료 가능성, 배당표 확정 여부, 당시 현장 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.