나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7754 [1] 경기도 파주시 문발동 619-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2024.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "달맞이공원" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독·다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 자체 지반 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(3-11(집))(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음. (미상임. )

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로(사용승인일자 : 2013.12.06.)
외벽 : 인조석 붙임 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독(다가구)주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 ㉠ - ㉠‘이 소재하여 명세표와
같이 감정평가하였으니 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.( 임대내역은 미상임.)

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함.
2. 단독(다가구)주택으로 이용중임.
3. 감정서에 따르면 본건 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 관련부서(파주시청 건축디자인과 건축행정팀) 확인결과 '2~3층 가구수 증가, 옥탑층 증축'으로 원상복구 시정명령 및 이행강제금 부과조치 등을 받고 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지 및 기본사항: 경기도 파주시 문발동 619-9번지 (도로명주소: 경기도 파주시 꽃창포길 12)

용도: 다가구주택

이용현황: 단독(다가구)주택으로 이용 중임.

* 면적:

토지면적: 239.60㎡ (약 72.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 346.46㎡ (약 104.8평)

건물 제시외면적: 137.88㎡

* 감정가 및 경매정보:

감정가: 1,109,264,000원

사건번호: 고양지원 2024타경7754 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "달맞이공원" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 달맞이공원이 남측으로 약 300m 거리에 있어 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

* 교통상황:

제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(3-11(집))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약 (토지):

말소기준권리: 2013년 6월 25일자 근저당권 (수산업협동조합중앙회).

말소 예정 권리: 을1 근저당, 을2 근저당, 갑18 가압류 (롯데카드), 갑19 가압류 (주식회사케이비국민카드), 갑20 가압류 (주식회사우리카드), 갑23 압류 (파주시), 갑26 임의경매 (수협은행), 갑27 압류 (파주세무서장).

등기부채권 총액: 419,628,360원

* 등기부 요약 (건물):

말소기준권리: 2013년 12월 30일자 근저당권 (수산업협동조합중앙회).

말소 예정 권리: 을1 근저당, 을4 근저당 (박재호), 을5 주택임차권 (김태훈), 을6 주택임차권 (김영욱), 을7 주택임차권 (백세이), 갑15 가압류 (주식회사케이비국민카드), 갑16 가압류 (주식회사우리카드), 갑19 압류 (파주시), 갑22 임의경매 (수협은행), 갑23 압류 (국민건강보험공단), 갑24 압류 (파주세무서장).

등기부채권 총액: 547,436,909원

* 임차인 현황:

* 고병화: 보증금 2,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2022-03-03, 확정 2023-08-08, 배당신고 2025-07-07, 대항력 없음.

* 구범서: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-28, 확정 2020-04-28, 배당신고 2024-12-20, 대항력 없음.

* 김민규: 보증금 62,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-03-11, 확정 2014-03-11, 배당신고 2025-01-13, 대항력 없음.

* 김영욱: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-13, 확정 2023-05-17, 배당신고 2024-07-01, 대항력 없음.

* 김태훈: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-30, 확정 2020-03-30, 배당신고 2023-05-23, 대항력 없음.

* 박근덕: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-03-03, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 박시연: 보증금 68,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-11, 확정 2021-03-03, 배당신고 2024-11-12, 대항력 없음.

* 박시연: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-11, 확정 2020-11-11, 배당신고 2024-11-12, 대항력 없음.

* 백세이: 보증금 25,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-01-30, 확정 2022-03-03, 배당신고 2024-11-29, 대항력 없음.

* 선유성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-09-21, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 유정실: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-01, 확정 2023-06-12, 배당신고 2024-12-30, 대항력 없음.

* 이장원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-11-02, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 이재원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-07-25, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 권리 분석 요약:

본 물건은 말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 모두 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

* 주변 시설 및 편의시설:

물건지 인근에는 이마트24, CU 등 편의점이 있으며, 로컬 식당 및 카페 등 근린생활시설이 있습니다. 파주출판도시와 가까워 문화 시설 접근성도 양호합니다. 차량으로 약 15분 거리에 파주 롯데프리미엄아울렛이 위치합니다.

* 교육시설:

인근 초등학교로는 문발초등학교, 중학교로는 금바다중학교, 고등학교로는 파주여자고등학교 등이 있습니다.

* 혐오시설 유무:

조사 결과, 본건 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 및 시정명령:

일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 2~3층 가구수 증가 및 옥탑층 증축으로 인해 원상복구 시정명령 및 이행강제금 부과 조치를 받은 상태입니다.

* 기타 리스크:

현재 파악된 별도의 중대한 리스크는 없는 것으로 보입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동에 위치한 다가구주택으로, 달맞이공원 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 위반건축물 등재 및 시정명령 상태는 향후 재산권 행사 및 건물 이용에 제약이 될 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 달맞이공원 인접으로 쾌적한 주거 환경 확보.

* 주변 근린생활시설 및 편의시설 이용 편리.

* 권리 분석상 인수 부담 없음.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 활용 가치 증대 가능성.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 1,109,264,000원을 기준으로, 위반건축물 관련 리스크 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 시정명령 이행 비용 등을 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.