나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63580 [1] 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 7층에이동711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '경의중앙선 금촌역' 남측 인근에 위치하며 주위는 상업
시설, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장·역(경의중앙선 금촌역)
이 소재하는 바, 정류장·역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 양
호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 7층 에이동 711호로서,
외 벽 : 일부 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 주차장시설, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육
제한구역(전부제한)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 강소희)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.15.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63580 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 7층 에이동 711호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2021년

감정가: 145,000,000원

토지면적: 6.20㎡ (약 1.87평)

건물면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동에 위치하며, 경의중앙선 금촌역 남측 인근에 소재함. 주위는 상업시설, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재하는 일반 주거지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 7월 4일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 (갑5)임.

3.2. 채권 총액

120,000,000원 (주택도시보증공사)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 강소희)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 11월 19일

* 대항력: 없음 (주택임차권 등기 말소 동의 및 대항력 포기 확약서 제출)

3.4. 인수되는 권리

없음. 본건은 말소기준권리인 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기보다 후순위 권리인 주택임차권(강소희)이 존재하였으나, 이는 2023년 12월 20일 배당 신고 후 말소 예정이며, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건 변경 확약서에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.5. 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 강소희)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026년 5월 15일자 인수조건변경확약서를 제출함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본건은 금촌역 인근 상업지역에 위치하며, 주변에 상업시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 개발 호재

파주시는 금촌역 일대를 중심으로 도시재생뉴딜 사업, 새말지구 재개발 사업 등을 추진하고 있으며, 향후 금촌역 인근 지역의 주거 및 상업 환경 개선이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 상업시설 및 근린생활시설이 발달하여 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교통시설

경의중앙선 금촌역 역세권으로 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있음.

5.3. 교육시설

금촌초등학교, 금릉초등학교, 금촌중학교, 금촌고등학교 등이 인근에 위치함.

5.4. 의료시설

경기도의료원 파주병원, 금촌의원, 한사랑외과의원 등 종합병원 및 의원급 의료시설이 인근에 위치하여 의료 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련 검토

임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 인수되는 임차보증금은 없으나, 확약서 제출일(2026.05.15)과 현재 시점 간의 간극, HUG의 보증금 반환 및 말소 절차 진행 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 공실 위험

오피스텔의 특성상 공실이 발생할 경우, 공실 기간 동안의 관리비 및 대출 이자 부담이 발생할 수 있음.

6.3. 주차 공간

건물 내 자주식 주차 242대, 면적 7947.391㎡로 총 210세대를 고려할 때 세대당 1대 이상 주차 가능하여 주차 공간은 양호한 편으로 판단됨.

6.4. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 천년가 골든뷰 오피스텔로, 경의중앙선 금촌역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이함. 2021년 신축 건물로 비교적 최신 설비를 갖추고 있으며, 주위 환경 또한 양호함. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도가 용이할 것으로 예상되며, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 임차인 관련 위험은 상당히 해소된 것으로 판단됨. 다만, 최근 매매 사례와의 시세 비교 및 현장 답사를 통한 추가적인 가치 평가가 필요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 신축 오피스텔로 관리비 및 유지보수 부담이 적음.

* 깨끗한 권리관계로 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 간편함.

* HUG 관련 특이사항으로 인한 잠재적 리스크가 사실상 해소됨.

* 주변 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원 (약 1978만원/평)

최근 시세 분석:

* 2024년 8월 12일 거래: 148,670,000원 (24.219㎡, 11층). 평당 약 2028만원.

* 2025년 7월 1일 거래: 110,000,000원 (22.464㎡, 19층). 평당 약 1620만원.

분석: 본 건 면적(24.22㎡, 약 7.33평) 대비 감정가(145,000,000원)는 최근 시세(2024년 8월 거래가 148,670,000원)와 유사한 수준임. 2025년 7월 거래가는 면적이 약간 작고 층수가 더 높음에도 불구하고 낮게 형성되었는데, 이는 특정 거래 조건이 있었을 가능성이 있음. 본 건은 7층으로 11층, 19층 사례와 층수 차이가 있지만, 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 합리적인 입찰가를 고려할 수 있음.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

적정 입찰가 (제안): 140,000,000원 (감정가의 약 96.5%)

이는 시장 가치와 권리관계의 명확성을 고려한 가격이며, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.