나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63560 [1] 경기도 파주시 와동동 1498 힐데스하임케멜라스 4층442호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 ""지산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 중 제4층 제442호로서,
외벽: 인조석붙임 마감 등,
창호: 새시창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정지구), 전기공급설비(지중송전선로,파주운정지구)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 복층형 구조로 다락 존재
2. 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 6. 19.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경63560 (1)

경기도 파주시 와동동 1498 힐데스하임케멜라스 4층442호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설)

건물면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

토지면적: 9.51㎡ (약 2.88평)

총 매각대상 면적 (건물+토지 지분): 27.85㎡ (약 8.43평)

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건축년도: 2020년

해당 층수: 4층

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 지산초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 및 업무 편의시설 접근성이 양호합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지이용계획 상으로는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정지구)에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

다만, 전기공급설비(지중송전선로) 관련 저촉, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 30일 접수된 인천세무서장의 압류(갑6)입니다.

본건과 관련하여 등기부등본 상 주요 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부요약 상 주택임차권 (민준상, 보증금 125,000,000원, 을1)은 말소 예정입니다.

* 또한, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (갑7) 역시 말소 예정입니다.

* 신탁등기말소(갑4) 및 소유권 이전(갑5) 등기 이력이 존재합니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

제공된 임차인 현황 상 ‘대항력 없음’으로 표기되어 있으며, 등기부등본 상 임차권이 말소 예정인 점을 고려할 때, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 파주시 와동동 지역은 주거 및 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

대규모 아파트 단지 배후 수요와 함께 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

북동측 인근에 위치한 지산초등학교와 주변 업무시설 등은 해당 오피스텔의 활용도를 높이는 요인입니다.

건축물대장 상 업무시설 및 제2종근린생활시설로도 이용 가능하여, 다양한 업종의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량을 이용한 주요 도로 접근성 양호.

* 교육 시설: 지산초등학교가 인접해 있어 교육 환경에 유리합니다.

* 편의 시설: 주변 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔로서 주거와 업무 공간으로 활용 가능하며, 복층형 구조는 공간 활용도를 높일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제는 HUG의 확약서 제출 및 관련 등기 말소 예정으로 해소될 것으로 보이나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대비하여 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 제약: 전기공급설비(지중송전선로) 관련 저촉, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 복층 구조: 복층형 구조로 인한 누수, 단열, 소음 등 하자 발생 가능성 및 관리상 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건과 인접한 지역 내에 직접적인 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 폐기물매립시설 설치제한지역으로 표기된 점은 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 파주 운정지구에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

권리 분석 상 주요 인수 부담이 없는 것으로 판단되어, 경매 절차를 통해 비교적 안전하게 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 감정가(124,000,000원)와 최근 실거래가(65,000,000원 ~ 80,000,000원) 간의 괴리가 상당하므로, 시장 가격을 면밀히 재확인하고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

복층 구조의 특성과 토지 이용계획 상의 일부 제약 사항을 고려하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 즉시 임대 또는 실거주 가능.

* 파주 운정지구의 지속적인 발전 가능성과 배후 수요 기대.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 부동산 강제경매로, 채권자(HUG)의 적극적인 정리를 통해 거래 안전성 확보.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 동일한 "힐데스하임 케멜라스" 오피스텔의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

- 2026년 2월 20일: 65,000,000원 (4층, 전용면적 18.3433㎡)

- 2026년 6월 12일: 80,000,000원 (9층, 전용면적 18.3433㎡)

시세 분석:

본건의 전용면적은 18.34㎡(약 5.55평)이며, 최근 거래된 4층 물건의 가격이 6,500만원입니다. 9층 물건은 8,000만원에 거래되었으나, 층수 차이를 감안해야 합니다.

본건의 감정가(124,000,000원)는 최근 실거래가 최고가(80,000,000원)보다 약 55% 높게 책정되어 있어, 감정가를 기준으로 입찰할 경우 리스크가 클 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 경매 참여 경쟁률 및 향후 시세 상승 가능성 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

가장 최근 거래된 4층 물건의 가격인 6,500만원을 기준점으로 삼고, 약간의 경매 프리미엄을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

보수적으로는 최근 실거래가 하단인 6,500만원에서 상단인 8,000만원 사이, 적정하게는 70,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

투자 목적(실거주/임대수익) 및 예상 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.