나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12848 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 43-282 나너울카운티 217동 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 '휘경2동 주민센터‘ 남동측 인근에 위치한 부동산으로 주위환경은 다세대주택, 아파트 등이 위치하는 일반주택지대로 본건 인근에 휘봉초, 전동중, 휘봉고 등 교육시설이 위치하고 인근 ‘망우로’변으로 음식점, 카페, 병원, 약국 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘한천로’, ‘망우로’변으로 버스정류장이, 북서측 근거리에 지하철1호선/경의중앙선 ‘회기역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 공동주택(217동) 내

제2층 제203호로,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세 필지(휘경동 43-282, 43-152, 43-153) 일단의 토지로 평지, 가장형이며 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

휘경동 43-282:

도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2017-01-11)(7층이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-04-02)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

휘경동 43-152:

도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2017-01-11)(7층이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-04-02)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

휘경동 43-153:

도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2017-01-11)(7층이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-04-02)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12848 (1)

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12848 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 43-282 나너울카운티 217동 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

토지지분: 16㎡ (약 4.84평)

건물면적: 30.22㎡ (약 9.14평)

건물지분: 30.22㎡ (약 9.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (갑12)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (별도 기재사항 없음. 권리분석 및 잠재적 리스크 섹션 참조)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 위치

본 물건은 서울특별시 동대문구 휘경동 '휘경2동 주민센터‘ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본 물건 인근 '한천로', '망우로'변으로 버스정류장이 위치하고 있으며, 북서측 근거리에는 지하철 1호선 및 경의중앙선 '회기역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 공동주택(217동) 내 제2층 제203호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시창호로 되어 있습니다.

현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

2.4. 부대시설

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

해당 토지는 휘경동 43-282, 43-152, 43-153번지 세 필지가 일단의 토지로 평지이며 가장형의 형상입니다.

도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

본건은 북동측으로 폭 약 20미터의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지(휘경동 43-282, 43-152, 43-153)는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하), 중로1류 (폭 20m~25m)

가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 5월 30일 접수된 웰컴저축은행의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 이영숙 외 1명 (2016.01.20)

* 공유자전원지분전부이전: 황승민 (2016.04.27)

* 소유권이전: 최효순 (2021.11.19)

* 가압류: 웰컴저축은행 (2023.05.30), 경기신용보증재단 (2023.09.21), 하나저축은행 (2023.12.07), 서민금융진흥원 (2024.01.30), 주택도시보증공사 (2024.05.30), 오케이저축은행 (2024.06.14)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.07.04)

* 압류: 동대문구 (2026.05.14)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이호준)

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-05

확정일자: 2021-10-05

배당신고일자: 2023-12-06

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.4. 권리분석 요약

본 물건의 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 439,052,125원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일 거래: 15㎡ (약 4.5평), 2012년 건축, 3층, 12,000만원

* 2026년 7월 18일 거래: 10.88㎡ (약 3.3평), 2014년 건축, 2층, 18,000만원

* 2026년 7월 11일 거래: 51.08㎡ (약 15.45평), 2003년 건축, 1층, 33,800만원

본건 물건(30.22㎡, 약 9.14평, 2016년 준공)의 감정가 245,000,000원은 평당 약 2680만원입니다.

주변 시세 중 15㎡ (4.5평) 거래 사례의 평당가(약 2666만원)는 본건 감정가와 유사합니다.

10. 88㎡ (3.3평) 거래 사례의 경우, 면적이 매우 작음에도 불구하고 1.8억에 거래되어 평당가가 약 5450만원으로 높게 나타났습니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 면적이 9.14평으로 비교적 넓고 건축 연도도 최신(2016년)이므로, 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 본건과 인접한 지역에 혐오시설(예: 납골당, 유해 폐기물 처리 시설, 군사 시설 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 휘봉초등학교, 전동중학교, 휘봉고등학교 등 우수한 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 망우로 인근에 음식점, 카페, 병원, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교통: '한천로', '망우로'변 버스정류장이 근접해 있으며, 지하철 1호선/경의중앙선 '회기역' 접근성이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 다세대주택 및 아파트 등이 자리한 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비 및 공과금: 현황 조사 당시 전기 공급 제한 안내문 및 관리비 납부 독촉장이 부착되어 있었습니다. 낙찰 후 미납된 관리비와 공과금 정산에 대한 추가 확인 및 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: 주택도시보증공사(HUG) 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 해당 임차권의 복잡성을 시사할 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 10년차 건물로서 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 휘경동에 위치한 도시형생활주택으로, 회기역 역세권에 가까우며 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 인접하여 입지 조건이 우수합니다.

2016년 준공으로 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계 분석 결과, 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 현황 조사 시 확인된 전기 공급 제한 안내문 및 관리비 독촉장 등은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크 요소이므로, 입찰 전 반드시 정확한 미납 내역을 확인해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 이러한 리스크 요소를 충분히 고려하고 관리한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 회기역 인근으로 교통 편리, 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 도시형생활주택으로서 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 시세 경쟁력: 주변 유사 면적 거래 사례 및 감정가를 고려할 때, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 245,000,000원

본 건 면적: 30.22㎡ (약 9.14평)

주변 유사 면적(15㎡, 약 4.5평)의 최근 매매 가격(120,000,000원)을 고려할 때, 본건의 평당 단가(약 26,660,000원)는 감정가(약 26,800,000원)와 유사한 수준입니다.

본건은 면적이 9.14평으로, 4.5평보다 약 2배 넓다는 점을 고려해야 합니다.

잠재적 리스크(미납 관리비, 공과금 등)를 감안하여, 감정가 수준에서 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 미납 관리비 및 공과금 내역 확인, 최신 시장 동향 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.