나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32247 [1] 경기도 양평군 용문면 다문리 428-9 가동,나동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2024.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평시 용문면 다문리소재 "용문119안전센터"북측인근에 위치하는 토지로서, 인근은 단독주택부지, 농가주택, 전, 답, 임야등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하므로 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사지로 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건남서측으로 노폭 2-3m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법> , 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, LPG가스 및 전기보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨. 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 한국토지주택공사가 이 법원 전세사기피해자(김삼순)의 주택 매입요청 사실을 통보함(2025.7.11.자, 2026.7.23.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 여주지원 2024타경32247 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 428-9 가동,나동

용도: 단독주택

감정가: 479,541,475원

토지면적: 552.00㎡ (약 167.0평)

토지지분: 552㎡ (약 167.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

건물면적: 209.15㎡ (약 63.3평)

건물지분: 209.15㎡ (약 63.3평)

건물 제시외면적: 12.80㎡ (약 3.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남서울농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

이 물건은 경기도 양평군 용문면 다문리에 위치하며, "용문119안전센터" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경:

인근 지역은 단독주택 부지, 농가주택, 전, 답, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

이용 현황:

토지는 사다리형의 완경사지로, 현재 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다.

도로:

물건의 남서측으로 노폭 2~3m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한:

* 도시지역

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 수질보전특별대책지역 (2권역)

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-13, 확정 2021-11-01, 배당신고 2024-05-17, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-29, 확정 2019-10-08, 배당신고 2024-01-17, 대항력 없음.

* 망한치헌의상속인 박수경, 한정은, 한동우 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-11, 확정 2020-08-11, 배당신고 2024-06-03, 대항력 없음.

* 유인식 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-24, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 홍석모 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-10-13, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원.

등기부 현황 (말소기준권리: 2018-03-22 근저당권, 농업협동조합자산관리회사):

* 토지 등기부:

* 소유권 이전 (1999-03-12, 1999-12-01, 2016-01-08)

* 근저당권 (2018-03-22, 농업협동조합자산관리회사, 198,000,000원) - 말소기준

* 압류 (2024-03-06, 양평군) - 말소

* 임의경매 (2024-03-06, 남서울농업협동조합, 151,950,428원) - 말소

* 가압류 (2024-05-24, 용문농업협동조합, 27,154,073원) - 말소

* 토지 등기부채권 총액: 225,154,073원

* 건물 등기부:

* 소유권 보존 (2015-08-20)

* 소유권 이전 (2016-01-08)

* 근저당권 (2018-03-22, 농업협동조합자산관리회사, 198,000,000원) - 말소기준

* 주택임차권 (2024-01-17, 한국토지주택공사, 90,000,000원) - 말소

* 임의경매 (2024-03-06, 남서울농업협동조합, 151,950,428원) - 말소

* 가압류 (2024-05-24, 용문농업협동조합, 27,154,073원) - 말소

* 건물 등기부채권 총액: 315,154,073원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권개요: 없음)

특이사항 및 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. "「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 한국토지주택공사가 이 법원 전세사기피해자(김삼순)의 주택 매입요청 사실을 통보함(2025.7.11.자, 2026.7.23.자)."

1.3. 상권분석

본 물건은 양평군 용문면 다문리 단독주택으로, 주변에 최근 매매된 연립, 다세대, 빌라 정보가 다음과 같습니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 용문블루스위트3차 (연립, 2011년식, 전용 75.2㎡): 160,000,000원 (약 3.3㎡당 7,084,000원)

* 유앤아파크빌 (다세대, 2023년식, 전용 65.88㎡): 190,000,000원 (약 3.3㎡당 9,277,000원)

* 아르떼타운용문 (A,B,C) (다세대, 2023년식, 전용 46.03㎡): 210,000,000원 (약 3.3㎡당 14,786,000원)

분석:

제시된 주변 매매 정보는 아파트, 연립, 다세대 주택으로, 본건인 단독주택과는 거래 특성 및 가격 산정 방식이 다릅니다. 제공된 아파트/다세대 매매가는 전용면적 기준이며, 금액대는 1억 6천만원에서 2억 1천만원 사이입니다.

본건은 단독주택으로, 넓은 토지 면적(552㎡, 약 167평)과 건물 면적(209.15㎡, 약 63.3평)을 가지고 있어, 아파트/다세대와 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 일반적으로 단독주택은 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 아파트/다세대 매매가격을 직접적인 시세 참고로는 한계가 있습니다.

감정가는 479,541,475원으로, 토지 면적 552㎡ 대비 약 868,734원/㎡, 건물 면적 209.15㎡ 대비 약 2,292,730원/㎡ 수준입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통:

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

편의시설:

"용문119안전센터" 인근에 위치하며, 용문면 소재지의 생활 편의시설 접근성도 고려될 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과:

경기도 양평군 용문면 다문리 428-9번지 주변에는 양평군립도서관, 용문초등학교, 용문중학교, 용문고등학교 등이 위치하고 있습니다. 또한, 다문리 지역은 일부 농업 지역과 주거 지역이 혼재되어 있으며, 대규모 공장이나 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

전세사기 피해자 관련 사항:

가장 중요한 리스크는 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해자(김삼순)의 주택 매입 요청 사실을 통보했다는 점입니다. 이는 향후 주택 매입 절차가 진행될 경우, 경매 절차에 변동이 생기거나 LH에 의한 매입이 이루어질 가능성이 있습니다. 본건은 김 임차인(보증금 1억원)이 전세사기 피해자로 추정되며, LH 통보 시점(2025.7.11, 2026.7.23)이 경매 진행 시점(2024년)보다 늦은 점은 추가 확인이 필요합니다. (주의: 법률 해석에 따라 변동 가능성 있음)

임차인 권리:

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인 김 (1억원), 한국토지주택공사 (9천만원), 망한치헌의상속인 (8천만원) 등 다수의 임차인이 배당신고를 하였으며, 이들의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우 낙찰자가 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 가능성을 배제할 수는 없습니다. 특히 김 임차인은 보증금이 1억원으로 가장 높습니다.

토지이용제한:

도시지역, 자연녹지지역 내에 있으며, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 제한이 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양평군 용문면의 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 전세사기 특별법에 따른 LH의 주택 매입 요청 통보라는 매우 이례적이고 중요한 변수가 존재합니다. 이로 인해 경매 절차가 예상과 다르게 진행될 가능성이 높습니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하며 이들의 보증금 회수 여부가 불확실하다는 점도 고려해야 합니다. 공법상 토지 이용 제한 또한 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 552㎡ (약 167평)의 넓은 토지는 단독주택으로서 높은 활용 가치를 제공합니다.

* 단독주택 희소성: 아파트/다세대 밀집 지역이 아닌 단독주택으로서 지역 내 희소성을 가질 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 양평군 용문면 지역의 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. (추가 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가는 479,541,475원입니다.

주변의 아파트/다세대 매매 사례(1억 6천만원 ~ 2억 1천만원)는 본건과 물건 종류 및 규모에서 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 감정가 수준에서의 가치 평가가 합리적일 수 있습니다.

그러나 본건은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 한국토지주택공사(LH)가 주택 매입을 요청한 상태이므로, 경매 진행 여부 및 결과에 큰 변동이 예상됩니다. LH의 매입이 이루어질 경우, 경매가 취소되거나 매각 절차가 복잡해질 수 있습니다.

만약 경매가 정상적으로 진행된다고 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 고려해볼 수 있습니다.

* 최저 입찰가: 감정가의 80% 수준 (약 3억 8천만원)

* 적정 입찰가: 감정가 수준 (약 4억 8천만원)

* 고려 범위: 400,000,000원 ~ 500,000,000원

단, LH의 매입 요청이 가장 큰 변수이므로, 입찰 전 반드시 해당 내용과 관련된 법적 절차 및 진행 상황을 최종 확인해야 합니다. 만약 LH가 매입을 진행하거나 관련 법규에 따라 경매 절차가 변경될 경우, 본 입찰가 산정은 무효가 될 수 있습니다.

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