나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12858 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 20 신내두산아파트 521동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 ""원묵고등학교"" 북동측 인근에 위치며 주위는 아파트
단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 각급학교, 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의
편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 12층 건내 4층 403호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감,
창호 : 하이샷시 창임.

이용상태

아파트(별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 장방형 완경사의 토지로 아파트 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신내택지완료), 도로(접합), 가축
사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위
사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신내택지완료), 도로(접합), 가축
사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>
절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호2 토지 공부상 지목은 '도로'이나, 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12858 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 20 신내두산아파트 521동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 105,000만원

토지면적: 70.54㎡ (약 21.34평)

토지지분: 70.54㎡ (약 21.34평)

건물면적: 126.28㎡ (약 38.19평)

건물지분: 126.28㎡ (약 38.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

총채권액: 140,520만원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 "원묵고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 편의도를 보입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2015년 6월 23일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을19)입니다. 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권 을26, 을27, 임의경매 갑5)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다. (다만, 지상권 개요는 비어있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황

현재 임대관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 임대차 관계가 불명확하여, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 보증금 인수 여부가 0원으로 기재되어 있으나 실제 명도시 발생할 수 있는 불확실성에 대해 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

아파트 단지와 주거 밀집 지역, 상가, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 업종 분포

근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보

본건은 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 12층 건물 내 4층 403호이며, 사용승인일은 1995년 12월 4일입니다.

- 전용면적: 126.28㎡ (약 38.19평)

- 분양면적: 제공된 정보로는 해당 물건의 분양면적을 정확히 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

- 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조

- 외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감

- 창호: 하이샷시

* 설비 내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차 정보

총 629대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지하에는 전기차 충전기 130대가 설치되어 있습니다.

* 단지 정보

신내두산·대림아파트는 총 30개동, 1244세대로 이루어진 대단지입니다.

- 최고층: 12층

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이

기호2 토지의 공부상 지목은 '도로'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 있어 추후 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 등기부상 내용과 현황이 상이하므로 인지하고 있어야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성

임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 임차인 관련 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

주의: 임대차 관계가 불명확하여, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 보증금 인수 여부가 0원으로 기재되어 있으나 실제 명도시 발생할 수 있는 불확실성에 대해 주의가 필요합니다.

* 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 묵동에 위치한 신내두산아파트 521동 4층 403호로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖춘 아파트입니다. 1995년에 건축되어 연식이 있으나, 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 깨끗한 편이나, 임대차 관계가 불명확한 점과 토지 지목과의 차이는 주의가 필요합니다. 최근 실거래가는 감정가 대비 높은 수준을 유지하고 있어 시세 상승 여력은 제한적일 수 있으나, 안정적인 거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정성: 1244세대의 대단지로, 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 지하철역 및 버스 정류장이 인접해 있고, 학교, 상가 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어, 낙찰 후 시세 차익 또는 안정적인 보유 가치를 기대할 수 있습니다.

* 재건축/재개발 가능성 (장기적 관점): 준공 후 30년이 경과한 아파트로, 장기적인 관점에서 재건축/재개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (이는 별도의 전문적인 검토가 필요합니다.)

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가는 105,200만원 ~ 114,500만원 범위로, 본건의 감정가는 105,000만원입니다. 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 본 건의 시세는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

임차인 관련 불확실성 및 토지 지목 관련 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요하나, 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 통해 107,000만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.