나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12836 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 779 3동 6층 605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12836 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 용두동 779 3동 6층 605호

용도: 아파트

감정가: 685,000,000원

토지면적: 24.99㎡ (약 7.55평)

건물면적: 58.59㎡ (약 17.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 아파트 정보

아파트명: 용두신동아 (신동아아파트)

건축연도: 1994년

총세대수: 772세대 (5개동)

전용면적: 58.59㎡ (약 17.72평)

분양면적: 약 94.6㎡ (단지 평균 산출)

1.2. 위치 및 주소

주소: 서울특별시 동대문구 용두동 779번지

도로명 주소: 서울특별시 동대문구 무학로26길 30 (용두동) 3동 6층 605호

참고: 공부상 '3동'이나 현황 '103동'으로 표시되어 있다는 물건명세서 참고사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통환경

* 지하철 1호선, 2호선, 5호선 등 다수 노선 이용 가능 (신설동역, 제기동역, 동대문역 등 인근 위치)

* 다양한 버스 노선 운행으로 대중교통 이용 편리

* 주요 도로 접근성이 양호하여 차량 이동 용이

2.2. 주변 환경

* 주거 지역으로, 기본적인 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등 부대시설이 있습니다.

* 인근에 대규모 병원 (서울의료원 등), 학교, 공원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 용두신동아 아파트는 1994년에 준공된 아파트로, 지역 내에서 오랜 기간 형성된 주거 단지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2023년 07월 10일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (채권액 516,000,000원)입니다.

* 이보다 먼저 등기된 권리 (소유권이전 등) 및 나중에 등기된 권리 (근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 별도 명시되지 않은 법정지상권, 유치권 등은 추가 확인 필요)

* 주의사항: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 정보는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없습니다.

3.4. 총 채무액

* 등기부채권 총액: 716,786,452원

* 이는 근저당, 가압류, 압류 등의 권리자들이 법원에 신고하거나 등기된 채권액의 총합계입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 전용 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 유사한 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 단지 자체의 편의시설과 더불어, 인근 지역의 생활 편의시설 (마트, 병원, 학교 등)을 이용하기에 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 부대시설 (관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등) 이용 가능

* 인근 편의시설: 재래시장, 마트, 병원, 은행 등

* 문화/여가시설: 인근 공원, 영화관 등 접근 가능

5.2. 교육환경

* 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 및 대학교 (경희대, 외대 등) 접근성이 양호합니다.

5.3. 기타

* 아파트 관리사무소 연락처: 02-928-0515

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 동수 불일치

* 물건명세서 상 '공부 상 3동이나 현황 103동으로 표시되어 있음'이라는 내용이 있습니다. 이는 실제 현황과 공부상의 표기가 달라 발생할 수 있는 혼선이나 행정적 불편을 야기할 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

6.2. 중복사건

* 본건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일한 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행되고 있음을 의미하며, 경매 절차 진행 및 최종 낙찰 시 관련 사항에 대한 주의 깊은 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 총 채무액 규모

* 등기부상 총 채무액 (716,786,452원)이 감정가 (685,000,000원)를 초과합니다. 이는 낙찰가가 감정가 이하로 결정될 경우 채권자에게 부족분(채무불이행)이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 건축 연도

* 1994년 준공된 아파트로, 신축 아파트에 비해 유지보수 비용이 높을 수 있으며, 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 동대문구 용두동 779 3동 6층 605호 아파트 경매 물건은 1994년에 건축된 용두신동아 아파트 내 6층에 위치한 전용면적 58.59㎡(약 17.72평)의 부동산입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인 관련 인수 보증금도 없는 것으로 파악되었습니다.

입지적으로는 서울 시내의 대중교통 접근성이 양호하고, 주변에 생활 편의시설, 교육시설, 의료시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 대체로 우수합니다.

그러나 공부상 동수와 현황 표기 불일치, 중복사건 진행, 총 채무액이 감정가를 상회하는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 서울 도심 접근성과 잘 갖춰진 주거 인프라

* 동대문구 내에서 형성된 주거 단지로 안정적인 시세 형성 기대

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점 (시세와의 차이)

* 권리 상 인수 부담이 없는 깔끔한 권리관계

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석해 볼 때, 동일 면적(58.59㎡)의 6층 물건이 2026년 7월 10일 922,000,000원에 거래되었습니다. 또한 9층 물건은 830,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 685,000,000원 대비 실거래가가 높게 형성되어 있습니다.

총 채무액(716,786,452원)이 감정가를 상회하는 점과 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 현실적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 권리상의 부담은 없으나 동수 표기 불일치, 중복 사건 등의 리스크를 감안하여 최근 실거래가 수준 또는 약간 하회하는 가격으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 800,000,000원 ~ 850,000,000원 범위를 제안합니다.

이 가격대는 감정가를 상회하며, 채무액을 충족하고, 최근 실거래가보다는 약간 낮은 수준으로, 성공적인 경매 진행 및 시세 차익을 기대할 수 있는 범위로 판단됩니다.

본 정보는 제공된 데이터를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법적 검토를 통해 최종적인 입찰 결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.