나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12846 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 92-69 장안동명품리버빌2차 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""서울은석초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트와 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 401호로서,
(사용승인일:2010.09.01)
외벽:치장벽돌 쌓기 마감
내벽:벽지 및 타일 마감
창호:샷시 이중창호 마감.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.
공부상 전유면적은 35.69㎡이나 발코니 확장면적(20.15㎡)은 일체로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 세로수준(노폭 약 6m 내외)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m 지반+건축+옥탑등))<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 92-69번지, 장안동명품리버빌2차 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12846 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

2010년 9월 1일에 사용승인된 건물로, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

감정평가액은 248,000,000원이며, 토지면적은 23.40㎡(약 7.08평), 건물면적은 공부상 전유면적 35.69㎡(약 10.80평)입니다.

발코니 확장면적 20.15㎡(약 6.10평)을 포함하여 총 실사용면적은 약 55.84㎡(약 16.90평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 서울은석초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트와 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 주식회사 리드코프의 근저당권(을7)입니다.

본 경매 절차에 따라 근저당권, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

총 등기부채권액은 466,376,269원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(국태호)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 16일

확정일자: 2021년 6월 21일

배당신고일자: 2023년 7월 26일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인의 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

* 임차인: 정규홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 14일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 장안동은 주택지대가 발달한 지역으로, 소규모 근린생활시설과 함께 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

인근 유사 면적 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래, 29.33㎡(약 8.9평), 2010년식 건물: 240,000,000원

* 2026년 3월 거래, 31.36㎡(약 9.5평), 2012년식 건물: 270,000,000원

본건은 전유면적 35.69㎡(약 10.8평)에 발코니 확장 면적 20.15㎡(약 6.1평)를 포함하여 총 약 55.84㎡(약 16.9평)의 넓은 실사용 면적을 가지고 있습니다.

이러한 면적을 고려할 때, 최근 거래된 유사 연식의 다세대주택 매매가 2.4억 ~ 2.7억 원 수준은 본건의 감정가 2.48억 원과 비교 시 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 서울은석초등학교 인근에 위치하며, 전형적인 주택지대 특성을 보입니다.

생활 편의를 위한 기본적인 상업시설 및 교육시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

건물은 2010년에 사용승인되었으며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다. 발코니 확장으로 인해 실제 사용 공간이 넓다는 장점이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG(주택도시보증공사)의 임차인 관련 사항: HUG는 본 경매 절차에서 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, HUG의 확약 이행 관련 만약의 상황 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 정규홍: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 미상이며 대항력이 없습니다. 대항력은 없으나, 금전 관련 불확실성이 존재하므로 주의가 필요합니다.

토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 외에도 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 도시계획상의 다양한 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차 관련 리스크가 크게 해소되었습니다.

다만, 최근 매매 사례와 비교했을 때 본건의 감정가는 넓은 실사용 면적을 고려해도 다소 높을 수 있습니다.

신축 건물 대비 노후도는 있으나, 발코니 확장으로 인한 넓은 실사용 면적은 거주 편의성을 높이는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

HUG의 대항력 포기 확약으로 임차 보증금 인수 리스크가 사실상 없습니다.

발코니 확장으로 넓어진 실사용 면적이 주거 가치를 높입니다.

안정적인 주거지역에 위치하여 실거주 및 임대 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 248,000,000원으로, 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가(240,000,000원 ~ 270,000,000원)와 비교 시 비슷한 수준입니다.

다만, 본건은 실사용면적이 약 16.9평으로 비교적 넓은 편입니다.

HUG의 보증금 250,000,000원에 대한 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약이 있는 점은 매우 긍정적입니다.

이를 감안하여, 최근 매매가 상단인 2.7억원을 기준으로, 넓은 면적과 HUG 리스크 해소 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 보수적 접근 시: 260,000,000원

* 적정가: 275,000,000원

* 적극적 접근 시: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.