나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51600 [1] 서울특별시 은평구 불광동 331-28 위산렉스빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 은평구 불광동 소재 은평구립도서관 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택 및 빌라가 주를 이루어 형성되어 있는 고지대에 위치한 기존주거지역으로 인
근 간선도로변으로 근린 생활시설과 점포 및 상가등이 간헐적으로 위치하고, 근거
리에 각급학교와 연신내상권, 근린공원등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반입지
여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 시내버스정류장이 도보로 약 7~8분 거리에 위치하고
지하철역(연신내역, 3/6호선)이 도보로 약 10분 정도 거리에 위치하여 일반대중교
통사정은 비교적 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬라브)지붕 5층건 중 5층 501호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감,
바닥 : 비닐쉬트등 마감,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

5층 501호 : 다세대주택
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 도시가스설비, 피로티주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 부정형 경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 일부로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 도심 공공주택 복합지구(도심 공공주택 복합사업 예정지구)<공공주택 특별
법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육
환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 기준시점 현재 개략적인 현황조사 결과 제시외 다용도실 약 12㎡(경량판넬
조)와 제시외 발코니 약 8㎡(하이새시)가 소재하는 것으로 보이는 바, 경매진행시
이해관계인은 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2012.10.19일 이며 본건이 속한 건물동은 지
상1층 ~ 지상5층 규모의 다세대주택으로 총 9세대임.
(3)기 타 : 본건은 수차례의 현장방문에도 불구하고 폐문 및 관계인부재로 관
할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준으로 건물 외관조사와
인근주민 탐문 등을 통하여 내부이용상황 등을 개략적으로 추정조
사하였는 바, 사실조회시 다소 상이할 수도 있으니 경매진행시 이
해관계인은 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 20%
- 제시외 건물 포함(제시외 다용도실 약12㎡와 발코니 약8㎡가 소재하는 것으로 보임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본건은 서울특별시 은평구 불광동 331-28 위산렉스빌 5층 501호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51600 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

본 물건은 중복사건, 유동화물건, 위반건축물, 재매각 물건으로 분류됩니다.

1.2. 건물/토지 정보

토지 면적은 43.04㎡ (약 12.99평)이며, 건물 면적은 55.43㎡ (약 16.77평)입니다.

건물 제시외 면적은 약 20.00㎡ (약 6.05평)로, 다용도실 약 12㎡와 발코니 약 8㎡가 소재하는 것으로 보입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물의 사용승인일은 2012년 10월 19일이며, 해당 건물동은 총 9세대로 구성되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가는 301,261,600원입니다.

본건은 재매각 물건으로, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 감정가의 20%인 60,252,320원입니다.

제시외 건물(다용도실, 발코니)은 포함하여 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 은평구 불광동 소재 은평구립도서관 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 빌라가 주를 이루는 기존 주거지역이며, 고지대에 형성되어 있습니다.

인근 간선도로변으로는 근린 생활시설, 점포, 상가 등이 간헐적으로 위치합니다.

근거리에는 각급 학교, 연신내 상권, 근린 공원 등이 있어 주거지로서의 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입은 가능합니다.

시내버스정류장은 도보 약 7~8분 거리에 위치합니다.

지하철 3호선 및 6호선 환승역인 연신내역이 도보 약 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 인접지와 인근 도로 대비 부정형 경사지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로는 노폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한상태가 적용됩니다.

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 도심 공공주택 복합지구 (공공주택 특별법) - 복합사업 예정지구

* 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률) - 최종 확인 필요

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

본건의 말소기준권리는 2014년 3월 18일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 총 채권액은 362,800,000원입니다.

3.2. 권리 분석 요약

소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

등기부상 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본건 경매개시결정(갑4) 외 대부분 말소 예정이거나 말소된 권리입니다.

따라서 본 건 매수인은 소유권을 취득함에 있어 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

별도의 임차인 정보는 확인되지 않아, 보증금 미상인 임차인으로 인한 인수 위험은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 개발 계획

연신내 상권과 인접하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

향후 도심 공공주택 복합사업 예정지구로 지정되어 있어 지역 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세 동향

최근 인근 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월: 불광동 646번지, 삼흥빌리지 (54.48㎡, 2016년 준공, 2층): 350,000,000원

* 2026년 5월: 불광동 281-20번지, 디앤제이하우징 (29.87㎡, 2016년 준공, 6층): 290,000,000원

* 2026년 5월: 불광동 391-286번지, 송광맨션C동 (75.9㎡, 2003년 준공, 1층): 470,000,000원

본건(55.43㎡, 2012년 준공)은 면적과 연식을 고려할 때, 삼흥빌리지와 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

4.3. 생활 편의시설

* 교육: 인근 각급 학교

* 교통: 연신내역(3,6호선), 버스정류장

* 상업: 연신내 상권 (마트, 병원, 은행 등)

* 휴식: 근린 공원

4.4. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 5층 501호입니다.

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 비닐쉬트, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비가 되어 있으며, 피로티 주차장이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장에 501호 다용도실 3㎡(렉산/새시) 및 501호 옆 다용도실 12㎡(패널/패널)에 대한 무단 증축 사실이 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정적 제재 대상이 될 수 있습니다.

* 도심 공공주택 복합지구 예정지구: 향후 사업 진행에 따라 건축물의 증축, 개축 등에 대한 규제가 강화될 수 있습니다.

* 상대보호구역, 대공방어협조구역: 교육 및 군사 관련 제한 사항이 있을 수 있으므로, 관련 기관에 확인이 필요합니다.

5.2. 물리적/이용상 리스크

* 제시외 건물 포함: 약 20㎡의 제시외 다용도실 및 발코니가 포함되어 매각되나, 이 부분의 실제 이용 상태, 합법성, 철거 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 경사지 및 좁은 도로 접면: 토지의 부정형 경사지 형상과 남서측 3미터 도로 접면은 건축 및 차량 접근성에 제약을 줄 수 있습니다.

* 현장 조사 제약: 폐문 및 관계인 부재로 인해 내부 이용상황이 개략적으로 추정되었으며, 실제와 다를 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

* 재매각 물건: 과거 유찰된 이력이 있어, 추가적인 유찰 가능성 또는 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 절차상의 특이사항이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 불광동 소재, 연신내 역세권 및 상권 인접으로 입지 조건이 우수한 다세대주택입니다.

전반적인 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함 등 법적/물리적 리스크가 상존하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 시세와 비교 시 적정 가격 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 더블 역세권(3,6호선 연신내역) 및 풍부한 생활 인프라 인접.

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

* 향후 지역 개발 가능성 (도심 공공주택 복합지구 예정).

* 실거주 및 임대 수익 목적 투자 모두 가능.

8. 예상 입찰가

감정가: 301,261,600원

최근 거래 사례 및 본건의 면적(55.43㎡), 연식(2012년)을 고려할 때, 실거래가 기준 약 3.5억원 수준으로 판단됩니다.

다만, 위반건축물, 재매각, 제시외 건물 포함 등의 리스크 요인을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 270,000,000원으로 제안합니다.

주의사항: 본건은 재매각 건으로 매수신청보증금은 감정가의 20% (60,252,320원)를 준비해야 합니다.

입찰 시 위반건축물 관련 행정처분 비용, 제시외 건물 철거 비용 등을 추가적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.