나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12830 [1] 서울특별시 강북구 우이동 180-42 지하층 비02호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동에 소재하는 우이신설선 ""북한산우이역"" 서측 인근에
위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설 및
근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 동측 근거리에
지하철 우이신설선 ""북한산우이역""이 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건(사용승인일자: 1995. 11. 16)중
제 지하층 제 비02호로,
외벽: 외장석재붙임 및 적벽돌쌓기등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시창임

이용상태

연립주택으로 이용중이며 집합건축물대장상의 ""건축물현황도"" 기준하여
방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 대체로 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(연립주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터폭(삼양로173길), 동측과 서측으로 각각 4미터폭의 포장도로와
접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임

2) 본건이 속한 구분건물은 지층 ~ 3층에 각층별 2세대씩, 4층에 1세대로 총 9세대임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 우이동 180-42번지 지하층 비02호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12830 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 용도는 연립주택이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정가는 133,000,000원입니다.

토지 면적은 26.66㎡ (약 8.07평)이며, 건물 면적은 58.40㎡ (약 17.67평)입니다.

건축물대장상 사용승인일자는 1995년 11월 16일이며, 해당 건물에는 총 9세대가 거주 중입니다.

채권자는 오OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 우이동에 위치하며, 지하철 우이신설선 "북한산우이역" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설 및 근린공원 등이 혼재하여 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 동측 근거리에는 지하철 우이신설선 "북한산우이역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 장방형으로, 인접지와 접면도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 연립주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남측으로 약 6미터폭(삼양로173길), 동측과 서측으로 각각 4미터폭의 포장도로와 접하며 출입이 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 14일 접수된 우리은행의 근저당권(채권금액 31,900,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 우리은행 근저당권, 오창열 근저당권, 롯데카드 가압류, 주식회사우리카드 가압류, 오창열 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 127,662,005원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대내역은 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

인근 부동산 매매 정보를 분석한 결과, 2023년에 건축된 "HJ포레스트" 빌라(전용면적 53.7㎡)가 2026년 6월 37,600만원에서 37,800만원에 거래되었습니다.

또한, 2020년에 건축된 "우리팰리스타운" 빌라(전용면적 36.85㎡)는 2026년 6월 20,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 1995년에 건축된 연립주택으로, 면적 대비 인근 신축 빌라의 실거래가와 비교했을 때 감정가가 상당히 낮은 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서 지하철 북한산우이역과 다수의 시내버스 노선이 있어 도심 접근성이 양호합니다.

편의시설로는 부근에 소규모 근린생활시설이 있으며, 근린공원이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

주거 환경은 비교적 조용한 주택가에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 비교적 깨끗하나, 임대 내역이 미상인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건축년도가 1995년으로 30년 이상 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 고도지구 제한으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

본건 주변 지역의 환경을 고려할 때, 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 우이동의 역세권에 위치한 연립주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리관계는 명확하며, 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮아 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 건물의 노후도와 임대 내역 미상인 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 내 역세권 지역에 위치하여 향후 가격 상승 여력이 있습니다.

주변의 신축 빌라 시세 대비 매우 저렴한 감정가로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원 (13,300만원)입니다.

최근 주변 유사 연식의 빌라(우리팰리스타운, 2020년식)가 20,000만원에 거래된 사례와 본건의 면적, 연식, 용도(연립주택) 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다.

주변 신축 빌라의 시세(약 37,600만원~37,800만원)와 비교하면 차이가 크지만, 이는 건물 신축 연식에 따른 영향으로 보입니다.

본건의 면적(58.4㎡)과 유사 연식 빌라의 거래가(20,000만원)를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상되는 시장 가치는 200,000,000원 이상으로 추정됩니다.

하지만 경매 절차의 특성과 본건의 연식 등을 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 180,000,000원 (18,000만원) 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.