나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51691 [1] 서울특별시 송파구 신천동 29 롯데월드타워앤드롯데월드몰 월드타워동 44층4412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 송파구 신천동 소재 ""송파구청"" 남서측 인근에 소재한 오피스텔로서,
주변은 판매시설, 업무시설, 숙박시설, 관광휴게시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재함.

교통상황

차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2/8호선 환승역인 ""잠실역"",
잠실광역환승센터 등이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 123층 건 내 제44층 제4412호로서,
외벽 : 삼중로이 커튼월

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.
후첨 ""내부구조도"" 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 평지로서, ""롯데월드타워앤드롯데월드몰""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 광대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구),
고속철도(저촉), 도로(2014-07-10)(저촉), 도로(접합), 주차장(2013-04-11)(저촉),
지하도로(2015-05-07)(저촉), 철도(2014-04-10)(저촉), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28),
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상:건축물의 용도
(아파트)로 사용되는 부지), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과
문의)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 별도등기(1토지 을구1번 지상권 설정등기. 을구2번 임차권 설정등기. 을구 3,4,5번
구분지상권 설정등기) 있음.

물건 비고

-공부상 업무시설(오피스텔)임
-별도등기있음(1토지 을구1번 지상권설정등기, 을구2번 임차권설정등기, 을구3,4,5번 구분지상권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51691 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 신천동 29 롯데월드타워앤드롯데월드몰 월드타워동 44층4412호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 5,440,000,000원 (54억 4천만원)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 38.44㎡ (약 11.63평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 139.46㎡ (약 42.18평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 공부상 업무시설(오피스텔)임

* 별도 등기 있음 (1토지 을구1번 지상권설정등기, 을구2번 임차권설정등기, 을구3,4,5번 구분지상권설정등기)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울시 송파구 신천동 소재 "송파구청" 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 판매시설, 업무시설, 숙박시설, 관광휴게시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재함.

* 롯데월드타워앤드롯데월드몰 내 위치하여 상징성이 매우 높음.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

* 지하철 2호선 및 8호선 환승역인 "잠실역"과 잠실 광역환승센터가 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 123층 건물 중 제44층 제4412호임.

* 외벽은 삼중로이 커튼월로 마감되어 있음.

* 내부 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)임.

* 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등이 설치되어 있음.

2.4. 토지 이용 현황

* 토지는 사다리형에 유사한 평지로서, "롯데월드타워앤드롯데월드몰"의 건부지로 이용 중임.

* 북측 및 서측으로 광대로, 남측으로 중로에 접하여 도로 접근성이 우수함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (잠실광역중심제1지구)임.

* 고속철도, 도로, 주차장, 지하도로, 철도 등 관련 법규 저촉 사항이 다수 존재함.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약 허가구역 (아파트 용도 부지), 건축선 지정구역 (3m) 등의 제한이 있음.

2.6. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 롯데월드몰 내의 다양한 쇼핑, 식음, 문화, 엔터테인먼트 시설 이용이 매우 편리함.

* 주변으로 잠실역, 석촌호수, 올림픽공원 등 휴식 공간 접근성이 우수함.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

* 말소 기준 권리: 2022년 6월 22일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (채권액 4,600,000,000원)임.

* 말소 대상 권리: 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되는 권리로는 평택축산업협동조합의 근저당권, 주식회사글루와의 전세권설정, 평택축산업협동조합의 근저당권 2건, 동안양세무서장의 압류, 주식회사글루와의 임의경매, 잠실세무서장의 압류, 송파구의 압류 등이 있음.

* 등기부 채권 총액: 5,480,000,000원 (54억 8천만원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사글루와

* 보증금: 400,000,000원 (4억원)

* 차임: 0원

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 6월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 주식회사글루와는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음. (단, 배당받지 못할 경우의 법적 문제 가능성은 별도 검토 필요)

3.3. 인수되는 권리 (주의 요망)

* 물건명세서 및 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 사항은 다음과 같음.

* 1토지 을구 1번: 지상권 설정 등기

* 1토지 을구 2번: 임차권 설정 등기 (이는 상기 임차인 주식회사글루와와 관련될 수 있으나, 대항력 없음으로 명시되어 있음)

* 1토지 을구 3, 4, 5번: 구분지상권 설정 등기

* 상기 권리들은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 건물 및 토지 이용에 제약을 초래할 수 있으므로 철저한 조사가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건은 서울의 대표적인 상업, 업무, 관광 중심지인 잠실에 위치하며, 롯데월드타워라는 랜드마크 건물 내에 있어 상징성과 인지도, 유동인구가 매우 높음.

* 주변은 고급 상업 시설, 업무 시설, 호텔, 주거 시설 등이 복합적으로 발달하여 소비력이 높은 상권임.

4.2. 잠재 임차 수요

* 롯데월드타워의 고급 이미지를 고려할 때, 고소득 개인, 국내외 기업, 또는 프리미엄 사무실을 찾는 사업체에서 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 44층이라는 높은 층수는 탁 트인 조망권과 함께 프라이버시를 중시하는 임차인에게 매력적일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 롯데월드몰 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활, 여가 활동을 단지 내에서 원스톱으로 누릴 수 있음.

* 주변으로 잠실역, 석촌호수, 올림픽공원 등이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공함.

5.2. 교통 접근성

* 지하철 2/8호선 잠실역 역세권이며, 광역버스, 공항버스 등이 운행하는 잠실광역환승센터 이용이 매우 편리함.

* 차량 이용 시에도 주변 주요 도로망과의 연결성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 부담부 인수 권리

* 지상권, 임차권, 구분지상권 설정 등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 향후 건물 및 토지 사용에 있어 법적, 물리적 제약을 야기할 수 있으며, 이로 인한 가치 하락 또는 관리상의 어려움이 예상됨.

6.2. 임차인 권리 관계

* 주식회사글루와는 대항력이 없으나, 보증금 4억 원에 대한 배당을 받지 못할 경우 관련 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않음. (배당 신고일자 2025-06-26로 경매 시점에는 배당 진행 중이거나 완료된 것으로 추정되나, 최종 결과 확인 필요)

6.3. 높은 가격대 및 채권 총액

* 감정가 54.4억, 등기부 채권 총액 54.8억으로, 고가의 물건이며 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 확보에 상당한 자금 부담이 따름.

6.4. 시장 변동성

* 고급 오피스텔 및 부동산 시장의 경기 변동에 따라 가치 변동성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 롯데월드타워라는 국내 최고 랜드마크 내 위치한 오피스텔로서, 희소성, 상징성, 뛰어난 입지 및 편의성을 갖춘 최상급 자산임.

* 탁월한 교통 및 생활 인프라 접근성은 큰 장점이며, 잠재적인 임대 수익률 또한 높을 것으로 기대됨.

* 그러나, 말소되지 않는 지상권, 임차권, 구분지상권 등 복잡한 권리 관계는 본건의 가장 큰 리스크 요소임. 이러한 권리들의 구체적인 내용과 인수 시 발생할 수 있는 제약을 면밀히 분석하고, 필요한 경우 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적임.

* 권리상의 제약이 명확히 해소되거나 감안된 가격으로 낙찰받는다면, 장기적인 관점에서 안정적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 랜드마크 자산: 롯데월드타워라는 압도적인 상징성을 가진 건물 내 희소성 높은 오피스텔.

* 탁월한 입지: 서울의 핵심 상업 및 교통의 중심지인 잠실 지역.

* 미래 가치: 잠실 지역 재개발 및 광역 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

* 고급 수요층: 고품격 주거 및 업무 공간을 찾는 특정 수요층 공략 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 (2025년 거래 사례) 분석 결과, 공급 면적 기준 3.3㎡당 약 4,000만 원 ~ 4,200만 원 수준의 거래 시세가 형성되어 있음.

* 본건은 공급 면적 139.46㎡ (약 42.18평)이며, 44층에 위치함.

* 최근 시세 추세를 반영한 예상 매매가 범위는 약 56억 원 (139.46㎡ * 4,012만 원/㎡) 수준으로 추정됨.

9.2. 입찰가 산정

* 본건의 감정가는 54억 4천만 원임.

* 인수되는 권리 (지상권, 임차권, 구분지상권)로 인한 불확실성 및 잠재적 부담을 고려해야 함. 이러한 권리들의 구체적인 영향력에 따라 실제 가치 평가는 달라질 수 있음.

* 대항력 없는 임차인 보증금 4억 원은 인수되지 않으나, 권리 분석상 잔금 납부 시점까지 모든 권리 관계를 명확히 정리하는 것이 중요함.

* 따라서, 감정가 54.4억 원을 기준으로 하되, 인수되는 권리로 인한 리스크를 반영하여 신중한 접근이 요구됨.

* 예상 입찰가 제안: 인수되는 권리에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토 후, 50억 원 ~ 53억 원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 권유함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.