나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51623 [1] 서울특별시 은평구 구산동 24-28 베로니스 에이동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 북동측 근거리에 지하철 6호선 ""구산역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상 6층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 6m 내외, 남측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

은평구 구산동 24-28 및 24-70 공히,
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 서울특별시 은평구 구산동 24-28, 베로니스 에이동 5층 502호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51623 (1)이며, 감정가는 239,000,000원입니다. 토지 면적은 19.02㎡(약 5.75평)이며, 건물 면적은 29.83㎡(약 9.03평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 채권자는 배OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 북동측 근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 제5층 제502호이며, 외벽은 외장석붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 북측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 2025년 7월 3일 배성빈을 채권자로 하는 강제경매개시결정(2025타경51623)이 말소기준권리가 되어 진행 중입니다. 이 외에도 박지훈, 구민회를 채권자로 하는 강제경매 사건이 함께 진행 중입니다. 등기부상 소유권 보존은 2016년 1월 8일에 이루어졌으며, 2017년 7월 4일 공유자 전원 지분 전부 이전(매매)이 있었습니다.

주요 권리사항으로는 대항력 있는 임차인 정숙연(개명 후 정채윤)이 존재합니다. 해당 임차인은 2023년 6월 2일 전입신고를 하였고, 2023년 5월 19일(1차 보증금)과 2025년 6월 5일(2차 보증금 증액분) 확정일자를 받았습니다. 총 보증금은 227,000,000원이며, 차임은 없습니다. 임차인은 2025년 9월 3일에 배당 신고를 하였습니다.

다만, 집합건물 등기부 요약에서 '등기부채권 총액: 0원'으로 기재되어 있으며, '물건명세서 참고사항'의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 외에는 특이사항이 없고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 법원 집행 과정에서 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 것을 의미할 가능성이 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하는 만큼, 배당 순위 및 배당표 확정을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

특이사항으로는 중복사건, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등이 언급되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 은평구 구산동 지역은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지역입니다. 인근에 구산중학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 지하철 6호선 구산역이 도보 거리에 있어 교통 접근성이 양호합니다.

외부 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건지 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(예: 화장터, 쓰레기 처리장, 고압선 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주거 환경 및 교육 시설이 자리 잡고 있어 일반적인 주거지로서의 상권 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건지는 주거 밀집 지역으로, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 용이하며, 특히 지하철 6호선 구산역이 근거리에 위치하고 있어 서울 도심 및 기타 지역으로의 이동이 편리합니다. 인근에 구산중학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

건물 면적은 전용면적 29.83㎡(약 9.03평)이며, 토지 지분은 19.02㎡(약 5.75평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 정숙연(정채윤)의 존재입니다. 총 보증금이 227,000,000원에 달하며, 전입일자가 잔금 납부 기한 이전에 해당하므로 대항력이 있습니다. 만약 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 잘못되었거나, 배당이 이루어지지 않을 경우, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 감정가(239,000,000원)에 근접하는 금액으로, 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있습니다.

또한, '중복사건' 및 '공동담보'라는 정보는 해당 물건에 여러 채권이 복합적으로 얽혀 있음을 시사하며, 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다. 감정평가서 요약에서도 '이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있다'는 주의 문구가 있어, 현장 방문 시 실제 상태와 다를 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 구산동에 위치한 신축급(2013년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반될 수 있는 정보가 혼재되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 만약 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 정확하다면, 낙찰자는 임차인 보증금을 인수할 부담이 없게 됩니다. 하지만, 감정가 239,000,000원은 최근 시세(약 1억 1천만원 내외)와 큰 차이를 보이므로, 이는 감정가가 시세를 반영하지 못했거나, 혹은 인수될 권리가 잘못 파악되었을 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 6호선 구산역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이 사실이라면, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 29.83㎡(약 9.03평)이며, 최근 주변 시세를 분석한 결과, 유사한 연식의 다세대주택이 ㎡당 약 350만원 ~ 360만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 이에 따른 본건의 현재 시세는 약 105,000,000원 ~ 108,000,000원 수준으로 추정됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 신뢰한다면, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않게 됩니다. 이 경우, 시세보다 높은 감정가(239,000,000원)에도 불구하고, 실제 시장 가치인 시세 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 경매에서는 유찰 후 최저매각가가 하락하며, 권리 관계의 복잡성이나 향후 시세 상승 가능성 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점은, 비록 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 혹시 모를 상황 변화에 대한 대비와 함께, 향후 명도 과정에서의 잠재적 변수를 고려해야 함을 시사합니다.

따라서, 본 물건의 시세(약 1억 1천만원 내외)와 '인수 보증금 0원'이라는 정보를 바탕으로, 안전마진을 약 10% ~ 15% 정도 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

이는 현재 시세보다 높지만, 예상되는 인수 부담이 없다고 가정하고, 향후 부동산 가치 상승 및 경매 물건의 특수성을 감안한 보수적인 범위입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 법원의 배당표 및 임차인과의 협상 여부 등을 면밀히 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보의 정확성이 가장 중요한 판단 기준이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.