나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10800 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하는 ""개웅중학교"" 남동측 인근에 위치하며
부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원등이
혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 남동측
원거리에 지하철 7호선 ""광명사거리역""이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건(사용승인일자: 2021. 5. 28)중
제 6층 제 602호로,
외벽: 치장벽돌붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시창호임

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중이며 ""건축물현황도"" 기준하여
방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비,
승강기설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내의 장방형의 토지로 자체지반은 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6미터폭(개봉로5길)폭의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한
허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층은 각층별 2세대씩 총 10세대로 이루어져 있음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 이수민의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10800 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 317,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

토지 지분: 21.49㎡ (약 6.50평)

건물면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

건물 지분: 29.20㎡ (약 8.83평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 정보

건물명: 로얄파크뷰

주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일자: 2021년 5월 28일 (신축 건물)

해당 층: 6층 (총 6층)

세대수: 총 10세대

전용면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

공급면적: 제공된 정보에 따른 명확한 산정은 어려움

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하는 "개웅중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재합니다.

남동측 원거리에 지하철 7호선 "광명사거리역"이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북측으로 약 6미터 폭의 포장도로(개봉로5길)와 접하고 있어 출입 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

말소기준권리는 2025년 7월 7일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

등기부 채권 총액은 345,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 남연주

전입일자: 2025년 4월 8일

대항력: 있음

보증금 및 차임: 미상

주의사항: 보증금 및 차임이 미상으로 확인되므로, 낙찰 후 잔여 보증금 반환 의무 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 이동혁

전입일자: 2025년 3월 19일

대항력: 있음

보증금 및 차임: 미상

주의사항: 보증금 및 차임이 미상으로 확인되므로, 낙찰 후 잔여 보증금 반환 의무 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이수민 승계)

전입일자: 2022년 4월 1일

확정일자: 2022년 3월 18일

보증금: 345,000,000원

대항력: 없음

참고사항: 본건은 임차인 이수민의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. (HUG 인수조건 변경)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

(주택도시보증공사 관련 보증금은 포기 및 말소 조건으로 처리되었으며, 대항력 있는 임차인 남연주, 이동혁의 보증금은 현재 미상임.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 도시형생활주택으로, 주변에 아파트, 다세대주택 등 주거 단지가 밀집해 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

4.2. 잠재적 가치

지속적인 주거 수요가 있는 지역이며, 신축 건물이라는 점에서 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

개봉동 일대의 지역 개발 계획 등을 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설, 근린공원 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 교통 및 교육

지하철 7호선 광명사거리역까지의 접근성은 보통이며, 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

개웅중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 건축물 상태

2021년 5월 28일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건물 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 남연주와 이동혁은 전입일자가 2025년 3월, 4월로 비교적 최근이며 대항력이 있습니다.

이들의 임대차 계약 내용(보증금, 차임)이 현재 확인되지 않아, 낙찰 후 해당 보증금에 대한 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 투자 금액 산정에 있어 가장 중요한 확인 사항입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 확인 필요)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정) - 본건 건물 자체에는 직접적 영향이 적을 수 있으나, 향후 토지 관련 거래 시 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

본건 소재지(서울특별시 구로구 개봉동 357-8) 주변을 조사한 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 발견되지 않았습니다. 주변은 주거 지역, 학교, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 남연주와 이동혁의 보증금 정보가 미상으로 확인되어 권리분석 상 가장 큰 변수로 작용합니다. 이들의 보증금 액수에 따라 실제 인수해야 할 총 금액이 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 해당 정보를 확인해야 합니다.

주택도시보증공사 관련 임차권은 매각 조건에 따라 정리될 예정이나, 다른 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 고려가 필요합니다.

입지 조건은 보통 수준이나, 신축 건물이라는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 소형 주택: 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합합니다.

* 잠재적 가치: 개봉동 지역의 주거 수요와 신축 건물의 장점을 바탕으로 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석의 중요성: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인 남연주와 이동혁의 보증금 액수입니다. 현재 이들의 보증금 정보는 미상이므로, 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

* 만약 임차인 남연주, 이동혁의 보증금이 0원이라고 가정할 경우:

감정가 317,000,000원을 기준으로, 권리 리스크가 해소된다고 볼 때 감정가의 70~80% 수준인 220,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

다만, 이는 매우 보수적인 시나리오이며, 신축 건물의 가치를 감안할 때 이보다 높은 금액에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 현실적인 시세 및 위험 고려:

제공된 주변 매매 정보는 본건보다 면적이 훨씬 큰 주택들로 구성되어 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. 면적(29.20㎡, 약 8.83평)이 작은 신축 주택임을 감안할 때, 평당 단가는 더 높을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않는 점을 감안하여, 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

* 추천 입찰 범위 :

임차인 보증금 정보 확인 후, 이를 총 인수 금액에 가산하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 임차인 보증금이 0원이라고 가정한다면, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서, 권리 분석 및 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

주의 : 만약 임차인들의 보증금이 높을 경우, 본 추천 범위는 무효가 되며, 해당 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 반드시 현장 조사를 통해 임차인과의 소통 및 보증금 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.