나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10800 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10800 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10800
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로5길 49 로얄파크뷰, 제6층 제602호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10800 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로5길 49 로얄파크뷰, 제6층 제602호 | 감정가: 317,000,000원 | 최저가: 253,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10800 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10800 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2.물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택(다세대주택)

건축물 사용승인일자: 2021년 5월 28일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 317,000,000원

토지 면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

건물 면적: 29.20㎡ (약 8.83평) - 전용면적 기준 (다세대주택으로 분양면적 정보는 별도 확인 필요)

1.1. 3.토지 관련 사항

토지 지분 면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상: 완경사지대 내 장방형, 자체지반 등고.평탄하게 조성

토지 이용 현황: 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 북측 약 6미터폭 포장도로(개봉로5길)와 접함, 출입도로 상태 보통

1.1. 4.건물 관련 사항

건물 지분 면적: 29.2㎡ (약 8.83평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 제6층 제602호

외벽: 치장벽돌붙임 등 마감

내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감

바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기

창호: 새시 창호

이용 상태: 방 2, 거실 겸 주방, 욕실 등 (도시형생활주택 기준)

설비 내역: 급탕 및 급배수, 개별난방(도시가스), 화재탐지, 승강기, 1층 주차장 시설

1.2. 입지 조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재합니다.

남동측 원거리에 지하철 7호선 "광명사거리역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.등기부 현황

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다.

주의사항으로 임차인 이수민의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없다는 의미로 해석될 수 있으나, 정확한 권리관계는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 2.임차인 현황

대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차권등기 및 주택도시보증공사 관련 특이사항이 있습니다. (구체적인 임대 내역은 미상)

1.4. 상권 분석

1.4. 1.주변 상업 시설

본건은 주택가 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

단지 내 또는 인근 아파트 단지의 상가 이용이 용이할 것으로 보입니다.

지하철 7호선 광명사거리역 인근의 상권을 일부 이용할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.주요 편의 시설

단지 주변으로 다수의 학교(개웅중학교 인근)와 근린공원이 위치하여 교육 및 여가 활동에 편리합니다.

일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설이 인근에 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리 관계

대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재하며, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 매수인에게 추가적인 부담이나 확인이 필요할 수 있습니다. (임차인의 보증금 관련 채권 포기 조건 명시)

1.6. 2.건축 연한

2021년 5월 사용승인된 신축급 건물로, 즉각적인 리모델링이나 큰 수리가 필요한 상황은 아닐 것으로 예상됩니다.

1.6. 3.토지 이용 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(지목 도로 한정) 등 각종 토지이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 4.주변 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 중대한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 단지 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 개인적인 판단에 따른 혐오 시설의 기준은 다를 수 있으므로, 실제 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 깔끔한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

주변에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경은 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 조건 등 권리 분석 시 주의가 필요한 사항이 있습니다. 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없을 것으로 보이나, 관련 서류 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상의 제한 사항들도 추후 활용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.신축급 소형 주택

2021년 사용승인된 신축급 건물로, 젊은 층이나 1~2인 가구에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 2.양호한 생활 환경

주거 지역 내 위치하여 소음이나 공해로부터 비교적 자유롭고, 학교, 공원 등 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 3.권리 관계 명확화 가능성

임차인 관련 조건이 매각 허가에 포함되어 있어, 명확한 권리 인수가 가능할 경우 투자 매력도가 높아집니다. (단, 철저한 확인 필요)

1.8. 4.시세 대비 낙찰가 활용

경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계