나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10684 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-9 에스엠벨리체 제에이동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10684 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-9 에스엠벨리체 제에이동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10684
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로12길 24 에스엠벨리체, 제에이동 제2층 제201호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10684 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로12길 24 에스엠벨리체, 제에이동 제2층 제201호 | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 184,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 2025타경10684 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

2025타경10684 (1)

1.1. 2.소재지

서울특별시 구로구 개봉동 279-9 에스엠벨리체 제에이동 제2층 제201호

1.1. 3.용도

다세대주택

1.1. 4.감정가

230,000,000원

1.1. 5.면적

토지면적: 17.07㎡ (약 5.16평)

토지지분: 17.072㎡ (약 5.16평)

건물면적: 28.01㎡ (약 8.47평)

건물지분: 28.01㎡ (약 8.47평)

1.1. 6.매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 7.경매구분

부동산강제경매

1.1. 8.채권자

주OOOOOOO

1.1. 9.특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 존재

1.1. 10.주의사항

임차인 및 주택임차권승계인은 주택도시보증공사(HUG)에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

1.2. 물건 현황

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재한 '서울개봉초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물 내 제2층 제201호입니다. 외벽은 치장 석재 마감이며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

1.2. 4.이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 7.인접 도로상태

본건은 북측 및 남측으로 외곽 공도와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

• 도시지역

• 제2종일반주거지역 (7층 이하)

• 도로

• 도로 (정비구역 등 해제)

• 장애물 제한표면구역 (공항시설법)

• 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 요망)

• 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

• 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

• 정비구역 (주거환경개선사업)

• 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.2. 9.공부와의 차이

없습니다.

1.2. 10.기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 종합 분석

1.3. 1.입지 조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, '서울개봉초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 단독, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경이 형성되어 있으며, 차량 진출입이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 북측과 남측으로 공도와 접해 있어 도로 접근성도 좋습니다.

1.3. 2.권리 분석

본 건에는 '대항력있는임차인'이 존재하며, HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경에 따른 특별한 주의가 필요합니다. 매각 조건에 따라 임차인 및 주택임차권승계인은 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 합니다. 이는 향후 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. 권리 분석 시 해당 임차인의 대항력 존부와 HUG와의 관계, 그리고 매각 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 3.상권 분석

본 물건이 위치한 개봉동 일대는 단독주택, 다세대주택이 밀집된 주거 지역을 형성하고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근의 '개봉현대아파트' 지역은 발달상권으로 분류되어 있어, 주변 지역의 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 보입니다.

1.3. 4.생활 정보

본 건은 '서울개봉초등학교'와 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다. 또한, 개봉동 지역에는 생활에 필요한 기본적인 편의시설과 상업 시설이 분포하고 있어 주거 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 주변에 'LG명품빌라' 등이 위치해 있으며, '온수초등학교'가 약 10분 거리에 있습니다.

1.3. 5.잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력있는임차인' 존재 및 HUG 인수 조건입니다. 임차인과의 보증금 관련 협의가 원만히 이루어지지 않거나, 매각 조건의 이행에 문제가 발생할 경우 명도 과정에서 어려움이 예상됩니다. 또한, '교육환경보호구역', '장애물 제한표면구역', '대공방어협조구역' 등 법적 제한 사항으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.3. 6.투자 포인트

다세대주택으로 비교적 소액 투자가 가능하며, 서울시 구로구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. '서울개봉초등학교' 인근의 주거 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다. HUG 인수 조건 및 임차인 관련 리스크를 해소하고 명도를 성공적으로 진행한다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.3. 7.종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 교육 환경 및 교통 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 HUG 관련 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 안전하게 인수 및 명도 절차를 진행할 수 있다면, 향후 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계