나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10796 [1] 서울특별시 강서구 공항동 664 위하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하는 지하철 5호선 '송정역' 남동측 인근에
소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반
주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 지하철 5호선 송정역 및 노선버스정류장이
소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인 : 2021.12.24.)

외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터, 서축으로 노폭 약 미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항
시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일
~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(2024년 3월 4일 접수, 임차보증금 금 315,000,000원)
등재되어 있으나 구체적인 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10796 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

3. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 664 위하우스 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 261,000,000 원

토지면적: 15.39㎡ (약 4.65평)

건물면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2021년 12월 24일

2. 입지조건

3. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하며, 지하철 5호선 '송정역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 제3층 제301호입니다.

4. 교통 여건

인근에 지하철 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까워 교통 여건은 양호한 편입니다.

차량 진출입도 가능합니다.

5. 도로 상황

본건 건물은 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

4. 등기부 현황

등기사항전부증명서 상 현재까지 소유권 보존 및 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등기 등이 기재되어 있습니다.

가압류(우리금융캐피탈, 2023.02.03. 접수)가 말소기준권리이며, 해당 경매 개시 결정 등기(주택도시보증공사, 2025.07.07. 접수)를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 365,958,467원입니다.

5. 임차인 분석 (HUG)

임차인: 주택도시보증공사(대위) / 실제 임차인: 차

임차보증금: 315,000,000원

대항력: 없음

전입일자(사업일자): 2022년 02월 22일

확정일자: 2022년 02월 07일

배당신고일자: 2024년 03월 04일

본 경매는 채권자 주택도시보증공사에 의해 신청된 강제경매입니다.

임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없습니다.

6. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 지상권을 제외한 모든 권리는 소멸합니다.

특별히 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 주택임차권(주택도시보증공사)은 말소 대상이나, 매각 조건으로 인해 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

4. 상권분석

5. 지역 특성

본건이 소재한 공항동 일대는 지하철역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택, 상가 등이 혼합된 지역입니다.

송정역 인근으로 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

6. 주변 편의시설

지하철 5호선 송정역이 인접하여 김포공항 및 서울 도심으로의 접근성이 좋습니다.

단지 주변으로 마트, 병원, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

7. HUG 인수조건

본건 매각은 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에게 잔여 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

주택도시보증공사의 임차보증금이 감정가보다 높으므로, HUG가 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 HUG의 조건 수락 여부가 중요합니다. HUG가 이 조건을 수락하지 않으면 매각 절차에 차질이 발생할 수 있습니다.

인수되는 임차보증금은 0원이므로, 매수인은 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않습니다.

8. 시세 대비 감정가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세가 평당 약 770만원~810만원 수준으로 형성되어 있는 반면, 본건의 감정가는 평당 약 3,600만원으로 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 입찰 시 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 준공)이며 지하철역이 가까워 입지 조건은 양호합니다.

다만, 임차인(주택도시보증공사) 관련 매각 조건의 이행 여부가 불확실하며, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 책정되어 있어 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

임차인의 보증금 반환 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족된다면, 시장 가격 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있으나, 조건 불이행 시 매각 무효 또는 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 주거 가치가 높습니다.

* 지하철 5호선 송정역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* HUG의 조건부 매각으로, 조건이 이행될 경우 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 시세 대비 높은 편이며, HUG의 조건 이행 여부에 따른 불확실성이 존재합니다.

최근 실거래가, 건물의 신축 연식, 그리고 제반 권리관계 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 230,000,000원으로 산정합니다.

이는 감정가(261,000,000원)보다는 낮으며, 유사 조건의 최근 실거래가(220,000,000원)를 고려한 범위 내에서 보수적으로 책정된 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.