나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10680 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 제1동 제지층 제102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상4층건물 중 제지층 제102호로서
외벽 : 외장석재 붙임 등
내벽 : 벽지, 일부타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호.

이용상태

도시형생활주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 경사지로 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 이용혁의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10680 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 제1동 제지층 제102호

* 건물명: 도무스힐르

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 277,000,000원

* 토지 면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

* 토지 지분: 29.49㎡ (약 8.92평)

* 건물 면적: 58.67㎡ (약 17.75평)

* 건물 지분: 58.67㎡ (약 17.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 건축 연도: 2019년 (추정)

* 총 층수: 지하 3층, 지상 4층

* 해당 층: 지하 1층 (B102호)

* 사용 승인일: 2019년 6월 21일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 공항 및 군사시설 관련 구역에 포함되어 있어 향후 건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 유치권, 법정지상권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 8월 30일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑9) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이용혁 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 275,000,000원

* 전입일자: 2020년 7월 31일 (등기부등본상 임차권 전입일자는 2022년 7월 31일로 기재되어 있으나, 대항력 없음으로 판단됩니다.)

* 확정일자: 2020년 6월 26일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 이용혁의 임대차보증금을 승계하였으나, 본 매각 조건에 따라 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차인에게 보증금을 인수하지 않습니다.

* 임차인: 성명미상

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부채권액: 1,290,737,806원

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 따라서 상권 자체의 활성화 정도보다는 지역 내 주거 수요에 따른 가치 변동이 중요합니다. 최근 인근 신축 다세대 주택의 실거래가 추이를 고려할 때, 신축 건물에 대한 수요는 꾸준히 존재하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 도보권 내 화일초등학교가 소재하며, 기타 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

* 주거환경: 소규모 공동주택 및 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼합된 일반적인 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인 이용혁의 보증금 관련 HUG의 채권 포기 조건이 명시되어 있어, 권리관계는 명확하나 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 건물 표시 오류: 등기부상 건물 표시는 '1동'으로 되어 있으나, 현황은 '101동'으로 표시될 수 있으며, 세대 출입문에 'B02호'로 표시되는 점은 현장 확인 시 호수 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현황 제지층 제102호)

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역에 해당하여, 향후 증축, 개축 등 건축 행위 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 신축된 도시형생활주택으로 비교적 양호한 건축 연도를 가지고 있습니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고, HUG 관련 인수 조건 또한 매수인에게 유리하게 명시되어 있어 낙찰 후 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하층이라는 점과 공항 관련 규제 지역임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공 건물로 비교적 최신 축에 속하여 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 조건부 채권 포기로 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 잠재적 시세 상승: 주변 신축 다세대 주택의 최근 실거래가 추이를 볼 때, 향후 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 277,000,000원입니다. 주변 신축 건물(2019년 준공)의 최근 실거래가(19.98㎡ 기준 216,000,000원)를 고려할 때, 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다. 그러나 지하층이라는 점과 HUG 관련 조건 등을 감안했을 때, 감정가 수준에서 100% ~ 110% 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 290,000,000원에서 305,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 주변 시세 재조사를 통해 보수적으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.