나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51615 [1] 서울특별시 은평구 구산동 210-4 지하층3호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설 등이
혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상 4층 건으로
(사용승인일: 1991.06.15)

외벽 : 벽돌 치장 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 새시창호

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형의 토지로 연립주택의 건부지임.

인접 도로상태등

북측 및 서측, 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

210-4, 145-1 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교
육청에 반드시 확인이필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위
탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

서울서부지방법원 2025타경51615 (1) 사건이며, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

1.2. 부동산 정보

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 210-4 지하층3호에 소재하는 연립주택입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로, 사용승인일은 1991년 6월 15일입니다.

외벽은 벽돌 치장 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

현재 연립주택으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 193,000,000원입니다.

토지 면적은 34.55㎡ (약 10.45평)이며, 토지 지분도 동일합니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 63.69㎡ (약 19.27평)이며, 건물 지분도 동일합니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건으로 차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 2필지가 일단의 대체로 사다리형을 이루고 있으며, 연립주택의 건부지로 이용 중입니다.

북측, 서측, 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접함)에 해당합니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)으로 지정되어 있습니다.

관할 교육청을 통한 최종 확인이 필요한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 2일 접수된 임의경매(갑6)로, 채권자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며 권리금액은 0원입니다.

등기부채권 총액은 0원입니다.

소유권 이전은 1993년 6월 23일 정금수 씨로부터 매매로 이루어졌습니다 (갑1).

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재합니다.

임차인 김 씨의 보증금은 30,000,000원이며, 차임은 280,000원입니다.

전입일자는 2020년 7월 29일, 확정일자는 2020년 8월 5일이며, 배당신고일자는 2025년 9월 2일입니다.

대항력이 있으므로 임대차 기간 만료 또는 보증금 반환 시까지 새로운 소유주가 부담을 안게 될 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 7월 2일 접수된 임의경매(갑6)입니다.

이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 노변 근린상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 형성입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 구산초등학교가 소재하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호 관련 사항을 확인해야 합니다.

5.2. 편의시설

노변 근린상가 및 근린생활시설이 주위에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재입니다.

비록 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있더라도, 임차인이 보증금을 배당받지 못할 경우 새로운 소유자가 해당 보증금(30,000,000원) 또는 임대차 계약 관계를 부담해야 할 가능성이 있습니다.

이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1991년 6월 15일로, 약 35년가량 경과한 건물입니다.

추후 유지보수 또는 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 건물의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다.

건축 행위나 재건축, 리모델링 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

특히, 중점경관관리구역(주요산 주변)으로 지정된 점은 향후 건축물 높이 제한 등에 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 주변에 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 연립주택으로, 교육 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 배당받지 못할 경우의 법적, 금전적 부담 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

건물의 노후도와 다양한 도시계획 규제 또한 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

본 물건의 매각은 형식적 경매로, 청산을 목적으로 하는 경우 절차상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 면적의 연립주택으로, 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력 보유 (다만, 제2종일반주거지역 7층 이하 제한 확인 필요).

* 구산초등학교 인근으로 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건 충족.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적일 경우, 명도 리스크를 감안한 적정 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 193,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 중, 1991년식 다세대주택(37.02㎡)이 115,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 건물 면적(63.69㎡)이 더 넓고 토지 지분도 더 크므로, 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 여지가 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 30,000,000원)의 존재는 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지를 야기할 수 있는 주요 리스크입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 고려할 때, 낙찰자가 보증금을 직접 인수하는 부담은 없을 수 있으나, 임차인의 배당 여부에 따라 상황이 달라질 수 있습니다.

따라서, 명도 리스크 및 임차인 관련 불확실성을 감안하여, 감정가 수준인 193,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 면밀히 진행하여 보증금 30,000,000원 관련 위험 요소를 최종 판단 후, 본인의 투자 성향과 리스크 감수 수준에 따라 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 최소 170,000,000원에서 최대 195,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 임차인 명도 및 보증금 회수에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.