나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경563 [1] 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 '영문초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '도림천역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제지하층 제110호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2016-05-09)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

현황 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 16미터 내외, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(도시계획과문의)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경563 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비110호

용도: 근린상가

감정가: 201,000,000원

토지면적: 13.46㎡ (약 4.07평)

토지지분: 13.46㎡ (약 4.07평)

건물면적: 50.60㎡ (약 15.31평)

건물지분: 50.6㎡ (약 15.31평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사리얼티뱅크 (채무자/소유자 정보는 제공되지 않음)

1.2. 입지조건

주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동5가 소재 '영문초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있습니다.

교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 '도림천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 각지로의 이동이 수월합니다.

건물 구조 및 특징

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제지하층 제110호에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2016년 5월 9일입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 및 도로 상황

토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 노폭 약 16미터 내외, 북동측 및 북서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

권리관계 요약

본 경매 물건은 소유권에 대한 등기부상의 복잡한 권리 변동 없이, 주식회사리얼티뱅크의 근저당을 말소기준권리로 하는 부동산 임의경매 사건입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리(2024-03-04, 근저당)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 상세 내용은 추가적인 조사가 필요하며, 인수 시 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 명도 시 임차인 관련 불확실성이 존재할 수 있으므로, 법원 조사 내용을 면밀히 확인하고 필요시 법적 절차를 통해 명도를 진행해야 합니다.

1.4. 상권분석

지역 특성

본건이 위치한 서울 영등포구 문래동5가는 과거 제조업 중심의 공업지대에서 점차 IT, 디자인, 문화 예술 등 다양한 업종이 혼재하는 복합 지역으로 변화하고 있습니다. '하우스디 비즈' 건물 자체도 아파트형 공장과 지원 시설로 구성되어 있어, 다양한 산업 활동이 이루어지는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

상업 시설 현황

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 내 상가 및 주변 상가들의 업종은 주로 업무 지원 시설, 소규모 제조/유통, 서비스 업종 등으로 파악됩니다. '영문초등학교'가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성 가능성도 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설

인근에 '영문초등학교'가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 또한, 건물 자체 및 주변 상가 내에서 기본적인 근린생활시설 서비스를 이용할 수 있습니다.

교통 접근성

지하철 2호선 '도림천역'이 도보 가능한 거리에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

물리적 환경

본건은 지하층에 위치하여 일조량 및 환기가 상대적으로 부족할 수 있으며, 습기나 누수 발생 가능성에 대한 점검이 필요합니다. 또한, 주변에 공업 및 업무용 시설이 많아 소음, 분진 등 환경적인 영향이 있을 수 있습니다.

권리 및 명도 관련 리스크

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리 분석이 필수적입니다. 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원인 점은 명도 과정에서의 불확실성을 내포합니다.

용도 및 지역적 특성

본건은 준공업지역 내 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 건축물대장상 '공장(아파트형공장) 및 지원시설(근린생활시설)'로 되어 있으나, 전유부상 '근린생활시설'로 이용 중입니다. 용도지역 및 구역에 따른 업종 제한, 또는 불법 건축물 해당 여부에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 문래동5가에 위치한 하우스디 비즈 빌딩 내 지하층 근린상가 경매 물건입니다. 지하철역과의 접근성이 뛰어나고, 아파트형 공장 단지 내 지원 시설로서의 활용 가능성을 지니고 있습니다. 그러나 지하층의 물리적 단점, 주변 공업단지의 환경적 요인, 등기부상 소멸되지 않는 지상권, 미상 임차인 문제 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요소입니다. 이러한 불확실성 요인들을 명확히 파악하고 해결 방안을 마련한다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2호선 '도림천역'을 도보로 이용 가능한 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 배후 수요: 인근의 다양한 업무 시설, 공업 시설, 주거 단지 종사자 및 주민을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 아파트형 공장 단지 내 가치: '하우스디 비즈'와 같은 아파트형 공장 복합 단지 내 지원 시설로서, 관련 업종의 입주 수요가 존재합니다.

* 잠재적 가치 상승: 문래동 지역의 도시 재생 및 복합 개발 추세에 따라 향후 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다.

총 등기부채권액은 약 993,600,000원 수준입니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

* 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건과 유사한 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 명도 비용, 수리 및 보수 예상 비용, 그리고 향후 예상 임대 수익률 및 공시지가 변동 추이 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 지하층이라는 물리적 조건, 문래동 지역의 산업 및 상업 특성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 변수를 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 철저한 현장 조사 및 시장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.