나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10794 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10794 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경10794 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6 라피아노, 제6층 제601호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10794 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제6층 제601호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호 (2022.05.27 사용승인)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 275,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

건물 면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

준공일: 2022년 5월 27일

1.2. 주변 환경 및 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 2·5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

매각 조건상 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 임차인의 보증금 관련 권리 관계에 대한 주의 깊은 확인이 필요함을 시사합니다.

상세한 권리관계는 법원 경매 물건 명세서를 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계는 현재 미상으로 파악되지 않고 있습니다.

1.4. 건물 상태 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 6층 건물 중 제6층 제601호입니다.

건물은 2022년 5월 27일에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다.

현재 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

다세대 주택 밀집 지역으로 근린생활시설이 일부 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

북서측 인근에 서울신정초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

지하철 2, 5호선 까치산역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 상권 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차권 및 보증금 관련 조건: 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 명도 과정이나 잔존 채권 관련 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 관련 법률 전문가와 상담이 필수적입니다.

지역 제한 사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 시설 보호 지구, 대공방어협조구역 등 지역 내 건축 및 개발에 대한 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 2, 5호선 까치산역과 인접해 있어 교통이 편리하며, 초등학교 등 교육 시설 접근성도 우수합니다.

다만, 임차인 관련 특이사항(보증금 반환청구권 포기 조건)이 명시되어 있어 권리 분석 및 명도에 각별한 주의가 요구되는 물건입니다.

지역 내 건축 규제 사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이하며, 노후화로 인한 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

교통 및 교육 환경: 지하철역과 초등학교가 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

경매를 통한 시세 차익: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 권리 분석 및 명도 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계