나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103306 [1] 서울특별시 동작구 상도동 244-174 한주빌라 에이,비동 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""상도초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 초등학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 장승배기역이 소재하는 등 전반적 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층 건중 지하층 비01호로서
외벽:적벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사지를 조성한 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약4미터 내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 정비구역(2025-04-03), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2022년1월2일~2026년1월28일)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.
2.집합건축물대장상 주소는 서울시 동작구 상도동 244-174 한주빌라 B동 B01호임.
3.본건은 상도14구역 민간재개발사업지역내에 소재하며 관련사항의 확인을 요함(단계:정비구역지정).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103306 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 244-174 한주빌라 에이,비동 지하층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 537,000,000원

토지면적: 43.84㎡ (약 13.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.04㎡ (약 23.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

물건종별: 다세대주택

건축물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 중 지하층 비01호

마감: 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 샤시창호 등

이용상태: 다세대주택 1개호로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음

집합건축물대장상 주소: 서울시 동작구 상도동 244-174 한주빌라 B동 B01호

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(2025-04-03), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2022.1.2~2026.1.28)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 초등학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 7호선 장승배기역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 편임.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

주요 권리 사항:

* 등기부상 말소기준권리: 2021년 3월 10일자 남인천세무서장의 압류 (갑4)

* 을구 3번 주택임차권 (김도희): 2023년 5월 30일 등기, 인수 조건. 보증금 203,000,000원. 전입일자 2019-02-25, 확정일자 2019-02-08. 대항력 있음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 203,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-25

* 확정일자: 2019-02-08

* 배당신고일자: 2023-05-30

* 대항력: 있음

* 비고: 상도14구역 민간재개발사업 지역 내 소재하며, 관련 확인 요망.

권리분석 요약:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권은 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면, 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함.

* 등기부채권 총액: 5,427,000,000원.

4. 상권분석

주위 환경: 본건은 주거지역으로, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있음.

주변 실거래가 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 면적은 41.1㎡ ~ 55.64㎡이며, 매매가는 640,000,000원 ~ 740,000,000원 수준으로 형성되어 있음.

* 본건 물건은 전용면적 77.04㎡로, 비교 대상 매물 중 가장 크거나 유사한 규모임.

* 비교 대상 물건의 매매가는 640,000,000원 (55.64㎡) 에서 740,000,000원 (41.16㎡) 까지 다양하게 분포함.

시세 분석:

* 본 건의 감정가(537,000,000원)는 최근 주변 시세(640,000,000원 ~ 740,000,000원) 대비 다소 낮게 형성된 것으로 보임.

* 다만, 본건은 지하층이라는 점과 재개발 구역이라는 점을 고려하여 신중한 시세 판단이 필요함.

5. 생활정보

교육시설:

* 상도초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

* 상대보호구역 및 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 규정 확인 필요.

교통시설:

* 지하철 7호선 장승배기역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설:

* 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

재개발/정비구역:

* 본 건은 상도14구역 주택정비형 재개발 사업 구역 내에 소재함. 정비구역 지정(2025.04.03.) 및 사업시행자 지정(2025.10.02.)이 완료되었음.

* 향후 재개발 사업의 진행 경과 및 방식에 따라 자산 가치 변동성이 클 수 있음. 사업 진행 관련 추가 확인 요망.

임차인 인수 위험:

* 을구 3번 주택임차권 (김 )은 대항력이 있으며, 보증금 203,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 함. 이 점은 입찰가 산정 시 중요하게 고려해야 함.

토지거래허가구역:

* 2022년 1월 2일부터 2026년 1월 28일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간 만료 여부 및 재지정 가능성을 확인해야 함.

건축물대장상 주소 차이:

* 본건 소재지 주소(244-174 A,B동 지하층 비01호)와 집합건축물대장상 주소(244-174 B동 B01호) 간에 약간의 차이가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 공부 확인을 통해 정확한 물건 위치를 파악해야 함.

혐오시설:

* 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 다세대주택으로, 상도초등학교 인근의 주거 입지에 자리하고 있음. 지하철 7호선 장승배기역 접근성이 용이한 교통 환경을 갖추고 있음.

가장 큰 특징은 상도14구역 재개발 사업 구역에 포함되어 있다는 점이며, 이는 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있음. 하지만 재개발 사업의 불확실성 또한 존재함.

권리상 주요 쟁점은 대항력 있는 임차인(김 )이 보증금 203,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점임. 이 인수 보증금은 매수인의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 배당 결과 및 인수 금액을 면밀히 분석해야 함.

주변 시세 대비 감정가가 저평가된 측면이 있으나, 지하층이라는 점과 재개발 구역이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 역세권 및 초등학교 인접한 주거 입지 조건.

* 주변 시세 대비 감정가 저평가 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 최저 입찰가는 감정가인 537,000,000원부터 시작함.

주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매가는 640,000,000원에서 740,000,000원 수준임.

본 건은 지하층이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 203,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 총 투자 비용이 높아질 수 있음.

따라서, 본 건의 실질적인 시장 가치와 인수해야 할 보증금을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 재개발 사업의 불확실성과 임차인 인수 위험을 감안하여, 감정가 이상에서 경쟁력 있는 수준으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적임.

현 시세와 감안할 위험 요소를 고려했을 때, 보수적으로 보았을 때 본 건의 적정 입찰가 범위는 580,000,000원 ~ 620,000,000원 수준으로 판단됨.

최종 제안 입찰가: 600,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.