나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10797 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 ""까치산역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철 2,5호선 ""까치산역"" 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 제6층 제602호로서,
(사용승인일:2022.01.17)

외 벽: 석재 붙임 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(별첨'내부구조도' 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 4m 및 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-별첨 ’내부구조도’ 및 ‘사진용지’ 와 같이 제시외건물 기호㉠(판넬조 판넬지붕,
보일러실, 약1.4㎡)이 소재하는바, 구조·사용자재·시공정도 및 부대설비 등을
종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 집합건축물 대장상 건축물 현황도면을
기준하여 개략적인 실측에 의하여 면적사정 하였으므로, 향후 확정측량시 다소
상이할 수 있어, 경매 진행 및 입찰시 참조하시기 바라며, 소유권 여부 및 일괄경매
여부는 경매 진행시 재확인시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 서울남부지방법원 2025타경10797 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 281,250,000원이며, 토지 면적은 13.20㎡(약 3.99평)이고 건물 면적은 20.51㎡(약 6.20평)입니다. 또한, 약 1.40㎡(약 0.42평)의 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 333-8번지에 소재하며, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 우리금융캐피탈주식회사의 가압류(2023.02.03.)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 소유권 보존 및 이전 기록이 있으며, 우리금융캐피탈 가압류, 인천세무서장 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등이 말소될 예정입니다.

주택임차권 박 효(보증금 299,000,000원, 전입일자 2022.04.18)가 존재하나, 해당 임차권은 말소 대상이며 주택도시보증공사의 특별 매각 조건에 따라 매수인에게 대항력이 포기됩니다. 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

다른 임차인 KOSAMELANIIA는 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주택 밀집 지역으로, 주변에 소규모 근린생활시설들이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 주변 지역의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 2019년 준공된 19.98㎡(약 6.04평) 면적의 "더원"이 21,600만원(2.16억원)에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 2022년 1월에 사용승인된 20.51㎡(약 6.20평) 면적으로, 면적 및 준공 연도가 유사하여 해당 실거래가를 주요 참고 시세로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2022년 1월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 최신 주거 설비(도시가스 개별난방, 급배수, 위생, 승강기, 소방)를 갖추고 있습니다. 지하철 까치산역이 인접하여 서울 시내 접근성이 우수하며, 인근 버스 노선을 통해 광역 이동도 편리합니다. 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 감정평가서상 약 1.4㎡의 판넬조 판넬지붕 보일러실이 본건에 포함되어 있습니다. 현장 방문 시 실제 면적 및 상태를 확인하여 입찰가 산정에 참고해야 합니다.

* HUG 인수 조건: HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 관련 특이사항이 있습니다. 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 조건을 최종 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 본 물건지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본 물건지 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축급(2022년 준공) 도시형생활주택입니다. 지하철역 인근의 편리한 교통망과 주거 밀집 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사의 강력한 담보권 행사로 인해 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물 포함 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2022년 사용승인된 건물로 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 안전한 권리관계: HUG 관련 임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담이 없어 권리상 안전합니다.

* 역세권 접근성: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 281,250,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 2019년 준공된 유사 면적(19.98㎡)의 물건이 21,600만원(2.16억원)에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 본건의 시세는 21,600만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 낙찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 첫 경매 유찰 시 최저 입찰가는 감정가의 80%인 225,000,000원이 되므로, 이 점을 참고하여 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.