나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2195 [1] 서울특별시 서초구 방배동 876-18 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 서초구 방배동 소재 지하철 7호선 '내방역' 북동측에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 '내방역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 제5층 제501호로서,
［사용승인일: 2003.11.12］
외벽: 석재 붙임 등 마감,
창호: PVC 창호 임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 주방/식당, 거실, 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 평탄한 세장형 토지로서 제2종근린생활시설,다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대미상임.

기타: 본건 보일러실 등 제시외 건물 소재하나, 해당부분은 이행강제금 대상인 점등을 고려하여 전유면적 기준 감정평가 하였으니 경매 참여자분은 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경2195 (1)

소재지

서울특별시 서초구 방배동 876-18, 5층 501호 (신주소: 서초대로27길 7-6)

용도

다세대주택

감정가

1,000,000,000원 (10억원)

토지면적

36. 06㎡ (약 10.9평)

건물면적

81. 40㎡ (약 24.6평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOO (등기부상 전북은행으로 추정)

건물구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호

사용승인일

2003년 11월 12일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동에 소재하며, 지하철 7호선 '내방역'에서 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 '내방역' 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

등기부 요약

2003년 12월 01일: 최혜란 소유권보존

2021년 02월 15일: 김남현 소유권이전 (매매)

2023년 02월 17일: 전북은행 근저당 (말소기준권리, 채권액 920,000,000원)

2025년 07월 03일: 전북은행 임의경매 개시결정

등기부채권 총액

920,000,000원 (9.2억원)

본 경매는 채권자인 전북은행에 의해 신청된 임의경매입니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바 없음.

임차인 현황

임차인: 라기주 (라 )

보증금: 50,000,000원 (5천만원)

차임: 2,250,000원

전입일자: 2024년 11월 21일

확정일자: 2024년 12월 05일

배당신고일자: 2025년 08월 25일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 방배동 일대는 주거지역으로서, 지하철역 인근의 입지 특성상 유동인구 및 접근성이 양호합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리한 지역입니다.

5. 생활정보

주변환경

아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통

지하철 7호선 '내방역'을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 어디든 이동이 편리합니다.

편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물

본건에는 보일러실 등 감정평가서 상의 전유면적 외의 제시외 건물이 소재합니다. 해당 부분은 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로, 입찰 참여 시 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다. 감정평가는 전유면적 기준으로 이루어졌습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 상대보호구역에 해당되므로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 허가 기간(2025.3.24.~2025.9.30.)은 만료되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 방배동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 제시외 건물로 인한 이행강제금 리스크는 잠재적인 고려 사항이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강남권 핵심 지역인 서초구 방배동에 위치하여 안정적인 가치 상승 기대.

* 지하철 7호선 '내방역'을 이용한 뛰어난 대중교통 접근성.

* 인근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰가 확보 시 투자 수익 기대 가능.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 관련 부담이 전혀 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 10억원이며, 채권 총액은 9.2억원입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 0원임을 고려하면, 실제 낙찰가는 감정가 및 채권액 외에 시장 상황과 경쟁률에 따라 결정될 것입니다.

최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사한 건물(방배동 922-3번지, 74.69㎡)이 2026년 5월 13억원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적(81.40㎡)과 입지를 감안할 때, 본건의 현재 시세는 12억원 내외로 판단됩니다.

제시외 건물로 인한 이행강제금 리스크 및 향후 건축 규제 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 11억 5천만원 ~ 12억 5천만원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세한 권리관계 및 물건 상태 확인, 그리고 법원 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.