나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2171 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-468 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""남강고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선(마을)버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제201호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 급경사지에 조성된 가장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터, 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 남동측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(난곡로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2171 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-468 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

건물면적: 40.08㎡ (약 12.11평)

토지면적: 16.70㎡ (약 5.05평) (건물을 위한 토지 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 일반주택, 공동주택, 근린주택 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호이며, 1996년 6월 13일 사용 승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시 이중창호로 마감되었습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 급경사지에 조성된 가장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다.

3. 교통 및 접근성

3.1. 도로 상황

본건은 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터, 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 이를 통해 남동측 인근의 간선도로(난곡로)와 연결되어 차량으로의 접근성이 용이합니다.

3.2. 대중교통

근거리에 노선(마을)버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 등기부등본 상으로는 해당 물건에 지상권이 등기되어 있지 않습니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-24

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 금전적 인수 부담은 없음을 시사하지만, 임차인의 계약 내용 및 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4.3. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 7월 2일 접수된 채권자 이창희의 강제경매개시결정(갑7)입니다. 이에 따라 본건 부동산에 등기된 대부분의 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

5.1. 유사 물건 시세 분석

최근 (2026년 7월) 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 신림동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 1991년 준공, 30.92㎡ (약 9.35평) 다세대주택: 185,000,000원 (약 600만원/㎡)

* 2015년 준공, 29.56㎡ (약 8.94평) 다세대주택: 320,000,000원 (약 1,080만원/㎡)

본건은 1996년 준공, 40.08㎡ (약 12.11평)의 면적을 가지고 있습니다. 감정가 233,000,000원은 단위 면적당 가격으로 볼 때, 1991년 준공된 유사 면적 물건(약 185,000,000원)과 비교 시, 본건 면적(40.08㎡)에 1991년 물건의 평단가(약 600만원/㎡)를 적용하면 약 240,480,000원 수준으로 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 2015년 준공된 신축 빌라의 높은 시세는 연식에 따른 가치 차이를 반영하는 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 남강고등학교가 인근에 있습니다. 자료상 구체적인 편의시설에 대한 언급은 없으나, 일반적인 주거 지역으로서 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6.2. 건축물 내부 및 설비

건물은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 공급 설비를 통한 개별 난방 시설 등을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 임차인과의 소통 및 정확한 계약 관계 확인이 중요합니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 제한사항:

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (최초 제한공고일로부터 2년, 지정 기간 확인 필요)

* 교육환경보호구역 (정확한 범위는 동작교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)

상기 제한사항 중 건축허가·착공제한지역 지정 기간 만료 여부, 교육환경보호구역의 정확한 범위, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 만료(2026.8.30.) 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 통상적인 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가 233,000,000원 대비 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 면적과 연식(1996년 준공)을 고려할 때 시장 가치는 감정가 수준 혹은 소폭 상회할 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없어 금전적 부담은 적을 것으로 예상되나, 명도 관련 사항은 신중하게 접근해야 합니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하므로, 향후 개발 가능성을 고려한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 '0원'으로, 명도 관련 금전적 리스크가 낮습니다.

* 신림동 지역은 꾸준한 주거 수요와 함께 도시 개발 계획이 진행되는 지역으로, 장기적인 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 시세차익과 안정적인 임대 수익을 동시에 기대해볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금: 0원

* 감정가: 233,000,000원

유사 물건의 시세 분석 및 본건의 가치를 종합적으로 고려하여, 적정 입찰가를 약 240,000,000원으로 제시합니다. 본 가격은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 권리 관계, 현장 조사 결과, 경쟁 구도 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.