나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51725 [1] 전라남도 순천시 생목동 98 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(4)는 전라남도 순천시 생목동 소재 이수초등학교 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트 및 단독주택, 소규모상가 등이 소재함.

교통상황

본건 기호(1),(4)까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장 등 소재하여 일반적인 교
통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)은 부정형 완경사지로서, 단독주택 부지로 이용중이며,
기호(4)는 사다리형 완경사지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1),(4) 남측으로 진입로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)

기호(4) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가),기호3(나)는 일반목구조 강판지붕 2층 단독주택으로,
외벽 : 세라믹 타일 등 마감,
내벽 : 벽지 및 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호2(가),기호3(나)는 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 보일러설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호2(가), 기호3(나)에 제시외 부합물 기호 ㄱ, 기호 ㄴ,(건물개황도 참조) 각각
소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 제시외 비닐하우스 1동 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 순천시 생목동 98번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경51725 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 304,274,720원입니다.

* 소재지: 전라남도 순천시 생목동 98번지 (도로명주소: 생목길 29-2)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 304,274,720원

* 토지 면적: 384.00㎡ (약 116.16평)

* 건물 면적: 99.52㎡ (약 30.10평)

* 건물 제시외 면적: 1.30㎡ (보일러실로 추정되며, 매각에 포함됩니다.)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진남새마을금고

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(보일러실) 포함, 제시외 비닐하우스 1동은 매각 제외됩니다.

* 건물 구조: 일반목구조, 강판지붕 2층 단독주택

* 사용 승인일: 2020년 02월 12일

2. 입지조건

본 건은 전라남도 순천시 생목동 이수초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트, 단독주택, 소규모 상가가 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 기호(1)은 부정형 완경사지, 기호(4)는 사다리형 완경사지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

건물의 남측으로 진입로가 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 등기부상 낙찰자가 인수하는 부담 있는 권리는 없습니다.

말소기준권리는 건물 등기부상의 을2 근저당권 (진남새마을금고, 2020년 6월 26일 접수)입니다.

본 건 경매 개시 결정 등기(갑28, 갑4) 또한 말소기준권리보다 늦게 접수되어 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 628,067,270원입니다.

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (건물등기부, 2020.06.26)

* 주요 권리 내역:

* 근저당권 (진남새마을금고, 2020.06.26, 384,000,000원)

* 근저당권 (박경희 외 1명, 2023.06.01, 240,000,000원)

* 임의경매 (진남새마을금고, 2025.07.07, 310,779,200원)

* 압류 (순천세무서장, 2024.02.21)

* 가압류 (신한카드, 2025.08.07, 4,067,270원)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025.07.16)

* 압류 (순천시, 2025.11.17)

4. 상권분석

본 건이 위치한 생목동 지역은 주거 기능이 중심인 제1종일반주거지역입니다.

주변에 아파트, 단독주택이 밀집해 있으며, 소규모 상가들이 산재하여 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

대규모 상업 시설이나 업무 시설보다는 주거 환경에 특화된 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 이수초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의 시설: 소규모 상가가 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 자세한 편의시설 현황은 현장 확인이 필요합니다.

* 교통 시설: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 근거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 사건: 본 건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 계약이 이루어지지 않은 이력이 있습니다. 유찰 사유나 이전 입찰 경쟁률 등을 파악하는 것이 중요합니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있던 다른 부동산들의 현재 상태 및 가치를 확인할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)이 있는지 여부는 본 자료만으로 판단하기 어려우므로, 반드시 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인해야 합니다. (현재까지 검색 결과, 유해 시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 건은 순천시 생목동의 주거 지역 내에 위치한 단독주택으로, 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 이수초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 깔끔한 처리가 가능합니다. 재매각 사건이라는 점은 입찰 전략 수립 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 이수초등학교 인근의 양호한 교육 환경

* 비교적 신축 연면적 99.52㎡(약 30평)의 단독주택 (2020년 사용승인)

* 토지 면적 384㎡ (약 116평) 확보

* 권리상 인수 부담이 전혀 없는 물건 (모든 권리 소멸 예상)

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 304,274,720원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 '신우빌라'라는 연립주택(1996년 건축)으로, 본건(단독주택, 2020년 건축)과는 주택 유형, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 연립주택의 2025년 10월 매매가는 1억원~1.38억원 수준으로 조사되었습니다.

정확한 시세 산출을 위해서는 순천시 생목동 일대의 단독주택 실거래가, 유사 조건의 매물 시세, 공시지가 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 부동산 시장 분석이 필수적입니다.

재매각 사건임을 감안할 때, 최초 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 감정가 70% 수준: 약 212,992,304원

* 감정가 80% 수준: 약 243,419,776원

* 감정가 90% 수준: 약 273,847,248원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 사이 로 제안하며, 실제 현장 조사 및 주변 시세 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.