나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경281 [1] 전북특별자치도 정읍시 소성면 용정리 145-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 정읍시 소성면 용정리에 소재하는 ""기정마을"" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 전, 답 등의 농경지와 자연취락, 소구모 공장. 창고 등이 혼재하는 농촌지역입니다.

교통상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 정읍시 소재지까지는 차량으로 약 15분 정도 소요되는 거리이며, 제반 교통상황 등은 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 기호 1)은 부정형 평지의 토지로서, 조사일 현재 전(휴경지) 등의 상태입니다.
- 기호 2, 4, 6, 8)은 부정형 평지의 토지로서, 조사일 현재 공장용지로 이용중입니다.

인접 도로상태

- 기호 1)은 북서측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로와 남측으로 폭 약 2미터의 도로를 이용하여
출입합니다.
- 기호 2, 4, 6 ,8)은 일단의 공장용지로 남동측과 남측으로 폭 약 2~3미터의 콘크리트 포장도로에 접하고,
서측으로 인접 구거를 통하여 폭 약 2~3미터의 콘크리트 포장도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 4, 6, 8)은 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

대상토지 기호 6)은 귀 제시목록상 지목 전이나 현황 공장용지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-가) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서,
주기둥: H-beam(350*175mm)
외 벽 : THK100횡판넬 등 마감,
내 벽 : 우레탄폼위 갈바륨 등마감
바 닥 : 콘크리트위 에폭시 등마감

5-나) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서,
외 벽 : THK100횡판넬 등 마감,
내 벽 : 샌드위치판넬 등 마감
바 닥 : 콘크리트위 에폭시 등마감
창 호 : 샷시 창호임.

7-다) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서,
주기둥: H-beam(200*100mm)
벽 체 : 복합판넬잇기 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

9-라) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서,
외 벽 : THK100횡판넬 등 마감,
내 벽 : 석고보드위 페인팅 등 마감
바 닥 : 콘크리트위 에폭시 등마감
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

3-가)는 창고시설(저온창고 및 냉동창고, 전실 등),
5-나, 7-다, 9-라)는 제조업소로 이용중입니다.

설비내역

대상건물에 기본적인 전기설비와 기호 3-가)에 유니트쿨러, 콘덴싱유니트, 방열문, 에어커트 등,
기호 5-나, 9-라)에 위생 및 급.배수설 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지번약도 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 목록6. 농지취득자격증명 불필요, 전용허가:허가일 2022.4.19. 허가조항:농지법 시행령 별표1제5호. 전용목적:제2종근생 제조업소(농산물 가공처리시설)조성부지 확보 (소성면 사실조회회신)
3. 목록1.은 전(휴경지)등의 상태이며, 목록2.4.6.8.은 공장용지로 이용중임.(목록6.은 지목 전이나 현황 공장용지임)
4. 기계기구의 정상 가동여부는 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경281 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 전북특별자치도 정읍시 소성면 용정리 145-1

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 4611.00㎡ (약 1,394.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 917.10㎡ (약 277.4평)

건물 제시외면적: 348.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 899,587,850원

평가 요약:

토지: 전(휴경지) 및 공장용지로 이용 중.

건물: 창고시설(저온/냉동창고) 및 제조업소로 이용 중. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물들.

기계기구: 정상 가동 여부 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 토지는 전북특별자치도 정읍시 소성면 용정리 "기정마을" 북서측 인근에 위치.

주변 환경은 전, 답 등의 농경지와 자연취락, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 농촌 지역.

2.2. 교통 접근성

대상 토지까지 차량 접근 가능.

정읍시 소재지까지 차량으로 약 15분 소요.

제반 교통 상황은 보통 수준.

2.3. 토지 및 도로 상황

기호 1 토지: 부정형 평지, 조사일 현재 전(휴경지) 상태. 북서측 폭 약 3~4미터 콘크리트 포장도로 및 남측 폭 약 2미터 도로 이용.

기호 2, 4, 6, 8 토지: 일단의 공장용지로 이용 중. 남동측 및 남측 폭 약 2~3미터 콘크리트 포장도로에 접하며, 서측 인접 구거를 통해 폭 약 2~3미터 콘크리트 포장도로 이용.

토지 기호 6번은 지목이 '전'이나 현황 공장용지로 이용 중.

2.4. 토지 이용 계획

생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022.06. 29 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을13)이 말소기준권리임.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

* 더조은농업회사법인: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 손 (2020-01-31): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음. (금액 미상이라도 주의 필요)

* 정 (2011-11-18): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음. (금액 미상이라도 주의 필요)

* 한 (2019-12-02): 보증금 1,000,000원, 차임 0원. 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 1,000,000원

3.4. 총 권리 분석 요약

다수의 근저당권 및 가압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 농협은행 근저당권에 의해 모두 소멸될 예정임.

주의할 점은 대항력 있는 임차인이 3명(손 , 정 , 한 ) 존재한다는 것입니다.

이 중 손 와 정 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 임대차 계약 내용 및 보증금/차임 액수에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이들의 보증금 반환 의무가 인수될 경우, 낙찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다.

한 임차인은 100만원의 보증금이 있으나 역시 대항력이 있으므로 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농촌 지역 내에 위치하며, 주변에 농경지, 자연 취락, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 환경입니다.

농산물 가공 처리 시설 용도로 전용허가를 받은 점으로 미루어, 지역 농업 관련 산업 시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

4.2. 주요 시설

제공된 정보만으로는 주변의 상업 시설, 편의 시설, 문화 시설 등에 대한 구체적인 분석이 어렵습니다.

농촌 지역의 특성상, 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

(참고: 외부 지도 서비스 및 검색 엔진을 통한 주변 시설 정보 확인은 불가하였음.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 내 소규모 상점이나 마트는 존재할 수 있으나, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 정읍시 소재지로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 공공시설

지역 내 기본적인 행정복지센터, 우편 서비스 등의 공공시설은 존재 가능하나, 정확한 위치 및 이용 편의성에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요 여부

목록 1 토지(전, 휴경지)는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다. (목록 6은 불필요)

6.2. 제시외 건물 포함

일괄 매각 대상이며, 명시된 제시외 건물(348.70㎡)이 포함되어 있으므로, 현황 조사 및 명도 과정에서 고려해야 합니다.

6.3. 기계기구 정상 가동 여부

건물 내부에 있는 기계기구의 정상 가동 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 지목과 현황 불일치

토지 기호 6번은 지목이 '전'이나 현황 공장용지로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 잠재적 문제로 작용할 수 있으므로, 관련 법규 및 지목 변경 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다.

6.5. 대항력 있는 임차인 (보증금 미상)

손 (2020-01-31, 보증금 0원) 및 정 (2011-11-18, 보증금 0원) 임차인은 대항력이 있으므로, 이들의 실제 보증금 및 차임 약정 내용, 명도 조건 등을 철저히 파악해야 합니다. 보증금 0원이라는 점이 실제로는 소액이라도 인수해야 할 보증금이 있거나, 예상치 못한 명도 조건을 제시할 가능성을 배제할 수 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

6.6. 주변 혐오시설 유무

제공된 자료만으로는 물건지 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 도축장 등)이 있는지 여부를 확인할 수 없습니다. (외부 정보 검색 불가로 한계 명시)

7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시의 농촌 지역에 위치한 근린생활시설(제2종, 제조업소)로, 토지 4611㎡, 건물 917.10㎡ 규모입니다. 농산물 가공 처리 시설 용도로 전용 허가를 받았으며, 현재 공장 및 창고 등으로 이용 중입니다.

대부분의 권리는 말소기준권리에 의해 소멸되나, 3명의 대항력 있는 임차인(손 , 정 , 한 )이 존재하며, 특히 보증금이 0원으로 기재된 임차인의 존재는 명도 및 권리관계 분석 시 주의 깊게 다루어야 할 부분입니다.

또한, 목록 1 토지에 대한 농지취득자격증명 발급 여부 및 기계기구, 지목 불일치 토지에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

토지 및 건물이 일괄 매각되는 점, 농촌 지역의 산업 시설 부지로서의 잠재적 가치 등을 고려할 때, 철저한 사전 조사와 리스크 관리 능력이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 '제2종근린생활시설' 용도로, 농산물 가공 등 지역 특화 산업 시설로서의 활용 잠재력.

* 토지 및 건물을 일괄 매각받아 개발 또는 사업 확장 부지로 활용 가능.

* 대항력 있는 임차인과의 협상을 통해 명도 리스크를 관리하고, 시세 차익 실현 기회 모색 (단, 보증금 0원 임차인에 대한 철저한 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 899,587,850원

인수되는 보증금 합계: 1,000,000원 (한 임차인)

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

- 대항력 있는 임차인(손 , 정 )의 실제 보증금 및 명도 조건 (만약 인수 보증금이 발생할 경우, 해당 금액은 입찰가에서 차감하거나 추가 예산으로 고려)

- 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 취득 비용

- 기계기구의 현 상태 및 철거/이전 비용

- 향후 건물 및 토지의 활용 가능성 및 시장 가치

- 경쟁 입찰 현황

상기 요소를 감안할 때, 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 629,711,498원 ~ 764,754,672원

주의: 상기 예상 입찰가는 제시된 정보에 기반한 추정치이며, 임차인 관련 인수 보증금 및 기타 예상치 못한 비용 발생 시 달라질 수 있습니다. 따라서, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.