나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21034 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 542 군산미장아이파크 108동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 '미장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주
위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로가 지나고 버스승강장이 소
재하는 등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 25층 중 4층 402호로서,
외벽 : 돌붙임 및 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 자체 평탄한 토지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측, 서측 및 북측으로 3면이 도로와 접하며, 서측과 북측으로 개설된 아스팔트 포
장도로를 통하여 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종
사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21034 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미장동 542 군산미장아이파크 108동 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 285,000,000원

토지면적: 44.90㎡ (약 13.58평) (토지지분)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 25층 중 4층 (건축물대장상)

준공일: 2015년 1월 28일 (사용승인일 기준)

총 세대수: 1078세대 (단지 전체)

주차대수: 총 1299대 (단지 전체)

2. 입지조건

주위환경:

대상 물건은 전북 군산시 미장동에 위치하며, 남서측 인근에 미장초등학교가 소재하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 주요 간선도로와 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

도로:

본건은 동측, 서측, 북측으로 3면이 도로와 접하고 있으며, 서측 및 북측의 아스팔트 포장도로를 통해 차량으로 접근 가능합니다.

토지이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 중로 1류, 2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2022년 3월 3일자 한국자산관리공사의 근저당권(을9)이며, 채권 최고액은 295,200,000원입니다.

이 외 주식회사 리드코프의 근저당권(을10)과 한국자산관리공사의 임의경매개시결정(갑4)이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 373,200,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

인수 가능한 임차인 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차권은 없습니다.

임대차 관계: 미상

주의사항: 임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 있을 경우 보증금 및 차임 등 세부 내용 확인이 필요하며, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 미장동 일대는 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 상권이 형성되어 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

단지 규모: 군산미장아이파크는 총 15개동, 1078세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

주거 편의: 2015년 1월 준공되어 비교적 신축에 속하며, 세대당 1.2대 이상의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

난방 방식: 도시가스를 이용한 중앙난방 방식입니다.

교육 환경: 남서측 인근에 미장초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

주변 시설: 단지 인근에 마트, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 편리합니다.

혐오시설 관련: 주변 지역 조사 결과, 주거 단지에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 '미상'으로 조사되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액(373,200,000원)이 감정가(285,000,000원)를 상회합니다. 이는 경쟁 입찰 시 높은 시작가로 이어지거나, 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

공부와의 차이: 건축물대장상 특이사항은 없으나, 실제 현황과의 미세한 차이가 있을 수 있으므로 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다. (제시외 면적 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 미장동의 군산미장아이파크 아파트로서, 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

학군 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주용으로 적합한 입지입니다.

다만, 임대차 관계가 불분명하여 명도 절차에 대한 세심한 주의가 요구됩니다.

또한, 높은 채권 총액으로 인해 경매 낙찰가 및 후속 절차 진행 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

인근 미장초등학교를 통한 우수한 학군.

대단지 아파트로서 안정적인 수요층 확보.

단지 내 풍부한 주차 공간 및 잘 갖춰진 생활 편의시설.

주요 도로 접근성이 용이한 교통 요충지.

2015년 준공으로 비교적 신축에 가까운 연식.

9. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

감정가 285,000,000원을 기준으로, 일반적인 지역 및 물건 특성을 고려하여 65% ~ 75% 수준의 낙찰가율을 적용한 예상 입찰가는 약 185,250,000원 ~ 213,750,000원 범위로 추정됩니다.

이는 참고용 추정치이며, 실제 입찰가는 해당 물건의 현황, 권리관계, 시장 동향, 경쟁자 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.