나이스옥션 법원경매 전주 2025타경802 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '한국농어촌공사 전북지역본부' 동측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 택지개발내 상업.업무지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고, 인근 대중교통시설과의 거리 및 접근성, 간선도로 와의 연계성 등을 고려할 때 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

1~3)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 중 1층 101~103호로서, - 외 벽 : 화강석판재붙임 등 마감 - 내 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감 - 창 호 : 알미늄샷시 및 스텐샷시창임.

이용상태

1~3)근린생활시설 용도로서 음식점으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 현황 '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 동측 및 북측으로 각각 노폭 약12~35미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시 가지 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-06)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 2024. 1.경 101호와 102호 사이의 경계벽을 허물고 현재까지 오픈된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경802 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 111,900,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.15㎡ (약 10.64평)

건물면적: 187.63㎡ (약 56.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 유탑 유블레스 리버뷰

동: 104동

층: 1층 101호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 45층 중 1층

주요 용도: 근린생활시설, 업무시설(오피스텔)

1. 입지조건

2.1. 주변 환경

'한국농어촌공사 전북지역본부' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 택지개발 상업.업무지대입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 용이합니다.

인근 대중교통시설과의 거리 및 접근성이 양호한 편입니다.

간선도로와의 연계성 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 도로 상황

남측, 동측 및 북측으로 각각 노폭 약 12~35미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역)에 해당합니다.

대로2류, 소로3류, 중로1류, 중로3류 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(주거밀집지역)에 포함됩니다.

1. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을1 근저당 (전북은행, 2024-02-02 접수, 862,500,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수 권리

본 건은 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김회준 (101호, 102호)

보증금: 100,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2024-10-29

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차상 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 위험은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

총 등기부채권액: 902,500,000원 (근저당 2건, 압류 2건, 임의경매 1건 등)

1. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본 건이 속한 유탑유블레스리버뷰 단지 내 상가 및 주변 상업시설이 밀집된 지역입니다.

주위 각종 근린생활시설 및 업무시설이 풍부합니다.

4.2. 업종 및 이용 현황

감정평가서상 현재 음식점으로 이용 중입니다.

건축물 용도가 근린생활시설 및 업무시설로 복합적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

각종 근린생활시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

상업지구 특성상 기본적인 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 교육 시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 공공기관 및 기반시설

'한국농어촌공사 전북지역본부' 등 주요 공공기관이 인근에 위치합니다.

전주천 등 녹지 공간과 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자 (구조 변경)

주의사항에 명시된 바와 같이, 2024년 1월경 101호와 102호 사이의 경계벽을 허물고 현재까지 오픈된 상태로 이용 중입니다.

이는 원상복구 필요성 또는 불법 건축물 해당 여부 등 법적, 물리적 이슈를 야기할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 김회준 씨는 대항력이 없으나, 전입일자(2024-10-29) 기준 권리분석 상 우선순위가 낮을 수 있습니다.

1. 종합 의견

본 건은 전주시 완산구의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다.

현재 음식점으로 이용 중이며, 복합 용도 건물 내에 있어 다양한 상업 활동이 기대됩니다.

임차인의 대항력이 없어 권리상 인수는 없으나, 내부 경계벽 철거 상태 등 물리적 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

감정가 1억 1,190만원 대비 면적이 넓은 편이므로, 실사례 및 시세 비교를 통한 가치 판단이 중요합니다.

1. 투자 포인트

활발한 상업 및 업무 지구 내 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 용이합니다.

단지 내 상가로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

임차인 대항력 부재로 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

현 상태(경계벽 철거)를 원상복구 또는 재활용하여 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 111,900,000원을 기준으로 내부 상태, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최종 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.