나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31413 [1] 전북특별자치도 임실군 오수면 금암리 127 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 임실군 오수면 금암리 "오수농공단지" 북측 인근에 위치하며 주위는, 공단, 농경지등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1~3)은 일단의 부정형 토지로서 공업용 건부지 입니다.

인접 도로상태

서측 4차선 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3) :보전관리지역, 가축사육금지구역, 접도구역, 건축허가제한구역. 기호2) :계획관리지역, 가축사육금지구역, 접도구역, 건축허가제한구역.

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물현황도 참조

공부와의 차이

기호8)의 지목이 "도로"이나, 현황은 "공업용지" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트 라멘조등 슬라브지붕 저온창고, 폐수처리장등 내,외벽 : 판넬등 마감 4-나 경량철골 및 일반철골 평스라브, 판넬지붕 2층 건물로서 외벽 :판넬등 마감 내벽 :콘크리트등 마감. 창호 :- 샷시호임 5-다 적벽돌조 슬라브지붕 1층 건물로서 외벽 :적벽돌쌓기등 마감. 내벽 :몰탈위페인팅, 타일등 마감. 창호 :- 샷시호임 6-라 경량철골구조 기타지붕 1층 내벽, 외벽 :판넬등 마감 7-마 경량철골조, 일반철골궂ㅎ, 시멘트블럭조, 판넬지붕 1층 내벽, 외벽 :판넬등 마감

이용상태

2-가, :저온창고, 폐수처리시설, 창고등 4-나 :공장 등 5-다 :사무소, 식당6 6-라 :저온창고 등 7-마 :창고 등

설비내역

기본적인 위생및 급배수설비등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

지적도 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 :

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 등(㉠~㈄) 및 기계기구 포함
2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-47호, 제2018-98호, 제2018-192호는 제2017-46호와 중복임
3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-244호는 확인불명으로 감정에서 제외됨
4. 목록8 의 지목은 '도로'이나 현황은 '공업용지'임
5. 주식회사 케이에스식품(대표이사 문혜린)으로부터 복전비용, 한국전력공사 보증료 등 필요비 및 유익비 등 합계 금 736,192,138원에 대하여 유치권신고서(2026.9.16.접수) 및 유치권신고보충서(2026.9.21.접수, 매각목적물 내 제3자 소유 냉동제품 약 40톤이 존치되어 있다는 주장 포함)가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함(2026.9.22. 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 전라북도 임실군 오수면 금암리 "오수농공단지" 북측 인근에 소재하며, 주변은 공단 지역 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 서측으로 4차선 도로에 접하고 있어 차량의 접근 및 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호 1, 3 토지는 보전관리지역, 가축사육금지구역, 접도구역, 건축허가제한구역에 해당합니다.

* 기호 2 토지는 계획관리지역, 가축사육금지구역, 접도구역, 건축허가제한구역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

* 본 물건은 오수농공단지 인근에 위치하여 산업 활동에 필요한 기본적인 기반 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 명확하게 식별되는 대규모 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 공단 및 농경지 혼재 지역의 특성상, 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 현황

* 상호: 주식회사케이에스식품 (KS Foods Co., Ltd.)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-26

* 확정일자: 2025-06-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 9월 12일 접수된 한국산업은행의 근저당권 (을1)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2016년 9월 12일 접수된 한국산업은행의 근저당권 (을10)입니다.

3.3. 토지 등기부 요약

* 소유권: 주식회사에버스톤 (2015-09-07)

* 다수의 근저당권 (한국산업은행, 신한은행, 중소벤처기업진흥공단) 및 가압류/압류권 (주식회사새롬비앤에프, 현대캐피탈, 신보2024제12차유동화전문, 서울보증보험, 기술보증기금, 국민건강보험공단, 남원세무서장 등)이 등기되어 있으나, 모두 말소 처리되었습니다.

* 경매개시결정 (중소벤처기업진흥공단) 또한 말소 처리되었습니다.

3.4. 건물 등기부 요약

* 소유권 변동 후 주식회사에버스톤으로 소유권 이전 (2015-09-07)

* 토지 등기부와 유사하게, 다수의 근저당권 및 가압류/압류권이 등기되었으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 경매개시결정 (중소벤처기업진흥공단) 또한 말소 처리되었습니다.

3.5. 등기부 채권 총액

* 등기부 상에 기재된 모든 권리 총액은 약 12,485,026,605원입니다. 그러나 대부분의 권리가 말소되었으므로, 매수인이 인수하는 채권은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 "오수농공단지" 인근에 위치하여 산업 활동에 적합한 입지입니다.

* 주변 농경지 혼재는 지역의 상대적 평온함을 제공할 수 있으나, 배후 상권 및 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 제공된 정보만으로는 일반적인 생활 편의시설(의료, 교육, 쇼핑 등)에 대한 구체적인 접근성 판단이 어렵습니다.

* 공업 단지 인근의 특성상, 기본적인 생활 편의는 인근 지역이나 차량 이동을 통해 해결될 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 유치권이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 수도 있는 중요한 위험 요소입니다. 그러나 '물건명세서 참고사항'에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있어, 유치권의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 철저한 조사와 확인이 필수적입니다.

* 개발행위허가제한구역: 해당 지역은 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있어, 향후 건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육금지구역, 접도구역, 건축허가제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

* 공부와의 차이: 목록 8번 토지의 지목은 '도로'이나 현황은 '공업용지'로 사용 중입니다. 이는 향후 행정 처리나 토지 관련 권리 행사 시 문제가 될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 확인 불명 채권: 공장 및 광업재단 저당법 관련 일부 목록이 확인 불명으로 감정에서 제외된 점은 채무 관계의 복잡성 및 불확실성을 시사합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라북도 임실군 오수면에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 넓은 토지 면적(8,457.00㎡, 약 2,558.3평)과 상당한 규모의 건축 면적(3,462.03㎡, 약 1,047.3평)을 보유하고 있습니다.

* 등기부상 대부분의 채권·채무 관계가 말소되어 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

* 그러나 '유치권' 존재 가능성, '개발행위허가제한구역' 지정, '토지 이용 제한', 그리고 지목과 현황이 다른 토지가 있는 점은 반드시 철저히 조사해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 유치권은 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'이라는 명세서 내용과 상충되므로, 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 오수농공단지 인근이라는 입지로, 기존 공장이나 물류 시설 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 넓은 토지 면적과 활용 가능한 건축물은 다양한 규모와 업종의 사업장으로의 전환 가능성을 제시합니다.

* 등기부상 말소된 권리가 많아, 권리 관계 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다(단, 유치권 등 예외 사항 확인 필요).

9. 예상 입찰가

* 본 경매 물건의 감정가는 3,407,980,810원입니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 0원입니다.

* 하지만 '유치권'과 같은 미등재 권리나 조사 대상의 '개발행위허가제한구역' 및 '토지 이용 제한'과 같은 리스크 요인들을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 권리 관계의 최종 명확화 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 감정가 수준(3,407,980,810원)에서 보수적으로 고려하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.