나이스옥션 법원경매 전주 2025타경805 [1] 전북특별자치도 완주군 용진읍 구억리 161-4 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경805 [1] 전북특별자치도 완주군 용진읍 구억리 161-4 답 경매

• 사건번호: 2025타경805
• 주소: 전북특별자치도 완주군 용진읍 구억리 161-4
• 감정가: 82,110,000원
• 최저가: 57,477,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

전주지방법원 경매1계 2025타경805 | 소재지: 전북특별자치도 완주군 용진읍 구억리 161-4 | 감정가: 82,110,000원 | 최저가: 57,477,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 핵심 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2025타경805 (1)이며, 소재지는 전북특별자치도 완주군 용진읍 구억리 161-4입니다.

용도는 답(畓)이나 현황은 전(밭)으로 이용 중입니다.

감정가는 82,110,000원으로 책정되었습니다.

총 토지면적은 1785.00㎡ (약 540.0평)이며, 이 중 약 절반에 해당하는 토지일부지분(89250 지분)이 매각 대상입니다. 매각 대상 지분의 면적은 약 892.5㎡ (약 270.0평)입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상이 토지일부지분매각이므로 투자 전 지분 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.2. 핵심 분석 요약

본 물건은 전주 도심(에코시티, 운곡지구 등)과 인접하여 전원주택단지로 개발 수요가 높은 완주군 용진읍 구억리 소재 농지입니다.

그러나 가장 큰 리스크는 매각 대상이 '지분'이라는 점과 지적도상 '맹지'라는 점, 그리고 농지취득자격증명(농취증)이 필수라는 점입니다.

농지 현황상 경계 불분명 및 인접지 비닐하우스 골조 침범(제시외 물건) 문제가 있어, 낙찰 후 경계측량 및 공유자 협의, 또는 분할 소송을 고려해야 합니다.

용도지역은 도시지역 내 자연녹지지역으로 건축 행위는 가능하나, 맹지이므로 건축법상 도로 확보가 선행되어야 합니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건 토지는 완주군 용진읍 구억리 소재 '원구억마을' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 묘지 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

감정평가서에 따르면 본건까지 차량 접근이 불가능한 '맹지'이며, 이는 현황 폐도 상태인 인접 도로와도 연결되지 않는 것으로 보입니다.

전반적인 교통 상황은 관내교통편 및 도로 사정을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다. 전주 외곽순환도로 및 완주IC, 소양IC 등 주요 고속도로 접근성이 비교적 용이하여 전주권과의 연계성이 좋습니다.

주변은 최근 10여 년 전부터 전원주택 단지로 형성되기 시작하여 현재 200여 세대가 거주하는 등 주거단지로서의 잠재력이 높은 지역입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(상대제한지역)에 해당합니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 매각대상은 토지일부지분(89250 지분)입니다.

소유자(황OO), 채무자(박OO), 채권자(전OOOOOOO) 간의 채권 관계에 의한 경매로 보입니다.

권리상 특별히 문제될 만한 내용은 감정평가서 및 특이사항에 기재되지 않았습니다.

다만, 가장 중요한 것은 지분 매각이므로 낙찰 후 공유지분을 해소하는 과정(협의 매수, 지분 매도, 공유물분할청구소송 등)이 필수적으로 요구됩니다.

농지취득자격증명(농취증)이 필요한 물건이므로, 매각기일 2주 전까지 농취증을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 농경지대에 위치하고 있어 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 용진읍 소재지 또는 인접한 전주시 도심(에코시티 등)을 이용해야 하는 베드타운 성격이 강합니다.

주변은 이미 전원주택 단지가 다수 조성되어 있어, 도시의 편의성과 자연환경을 동시에 누릴 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

주변에 개발 중인 호정공원 등이 언급된 사례는 있으나, 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다. 그러나 가축사육제한구역으로 지정된 점과 주변이 농경지, 임야, 묘지 등이 혼재된 점은 생활환경 고려 시 참고해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크

1. 지분 매각 리스크: 매각 대상이 토지 전체가 아닌 지분이므로, 나머지 지분권자와의 협의가 원활하지 않을 경우 재산권 행사에 제약이 따릅니다.

2. 농취증 리스크: 농지 취득의 목적(농업경영계획서)을 명확히 하고 농취증을 기한 내에 발급받아 제출하지 못하면 입찰 보증금 전액을 몰수당합니다.

3. 맹지 리스크: 본건 토지는 지적도상 맹지이므로 건축 행위 등 개발을 위해서는 주변 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙을 받거나, 다른 방식으로 도로를 확보해야 하는 법적, 비용적 부담이 발생합니다.

4. 현황 리스크: 토지 지상 일부에 인접지의 비닐하우스 골조 일부가 침범(소재)하고 있어, 이에 대한 법적 조치(철거 청구 등)가 필요할 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위해서는 경계측량이 필수적입니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 전주 도심의 배후 주거지 역할을 하는 완주군 용진읍 구억리 내 자연녹지지역 농지 지분 매각 건입니다.

토지 자체의 입지적 잠재력(전원주택 수요 증가 지역)에도 불구하고, '지분', '맹지', '농취증', '현황 경계 불분명'이라는 네 가지 치명적인 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서, 일반적인 실수요자보다는 지분 경매에 대한 전문 지식과 시간적 여유를 가진 전문 투자자 또는 경매 컨설턴트의 도움이 반드시 필요한 '특수 물건'입니다.

3.2. 투자 포인트

1. 시세 차익형 투자 가능성: 주변 전원주택 용지 거래 사례를 볼 때, 구억리 지역은 평당 125만원~150만원 선의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가 기준 평당 단가는 약 152만원($82,110,000 / 540.0$평)으로, 이는 지분 전체 면적을 기준으로 한 감정가이며, *지분* 매각임을 감안하면 실제 매각 금액은 감정가 이하로 떨어질 가능성이 높습니다. 따라서 저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2. 지분 협의를 통한 출구 전략: 맹지라는 단점과 지분이라는 리스크를 활용하여 잔여 지분권자에게 저렴하게 매각하거나, 공유물분할청구소송을 통해 지분을 현금화하는 전략이 유효합니다.

3. 개발 잠재력: 자연녹지지역이며 주택 수요가 높은 지역이므로, 잔여 지분을 모두 확보하고 맹지 문제를 해결할 경우 향후 개발을 통한 고부가가치 창출이 가능합니다. 다만, 이는 상당한 시간과 비용을 요구합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계