나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2218 [1] 부산광역시 사하구 당리동 39-18 당리형제아파트 101동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 사하구청 북측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 내 5층 505호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지 내 자체 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2024-05-22), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(소로 2-62)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
-

AI 물건분석

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경2218 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

채무자: (정보 없음)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 사하구 당리동 39-18 당리형제아파트 101동 5층505호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 5층 505호

사용승인일: 1998년 11월 24일

건물 층수: 최고 18층, 본건 5층

1.3. 감정평가 내역

감정가: 113,000,000원

토지면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 사하구청 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철역과 버스정류장이 가까워 출퇴근 및 통학이 용이하며, 하단, 사상, 부산역 등 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 이용 현황

남하향 완경사지 내 자체 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

본 건 동측으로 노폭 8m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2020년 10월 21일자 신한은행 근저당권 (90,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 말소될 예정입니다.

* 2020년 10월 21일자 신한은행 근저당권 (90,000,000원)

* 2020년 10월 23일자 신한은행 근저당권 (60,000,000원)

* 2025년 07월 03일자 신한은행 임의경매 개시결정 (74,184,044원)

등기부채권 총액: 150,000,000원

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 등기부 요약 상 지상권은 확인되지 않음)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임대관계: 미상

* 임차인 정보는 확인되지 않으며, 보증금 및 월세 등 임대차 관련 사항은 파악되지 않았습니다. 임대관계가 미상이므로 현황 조사가 필요하며, 인수되는 보증금이 없더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

다양한 상권이 주변에 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 편의시설 및 공공시설

사하구청이 인근에 위치하며, 병원 시설 접근성이 양호합니다.

다양한 생활 편의시설을 이용하기 편리한 입지입니다.

4.3. 교육 환경

중학교 및 초등학교가 근처에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 특이사항

본건은 유동화 물건으로, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 있을 가능성이 명시되어 있습니다. 등기부상 확인되지는 않으나, 현장 확인 시 반드시 검토해야 합니다.

5.2. 물건 상태 및 관리

건축된 지 20년 이상 경과한 아파트로, 내부 상태 및 설비 노후화 가능성이 있습니다.

집합건물로서 공용부분의 관리 상태 및 미납 관리비 등에 대한 확인이 필요합니다.

5.3. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상이므로, 실제 거주 여부 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 철저히 조사해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 법적인 분쟁으로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.4. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 인근 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 지역적 가치

부산 사하구 당리동은 지하철 역세권과 다양한 버스 노선을 통한 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

병원, 학교 등 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

6.2. 아파트 자체 특성

철근콘크리트 구조의 18층 아파트로, 준공 후 20년 이상 경과되었으나 관리가 잘 이루어진다면 지속적인 가치 유지가 가능합니다.

59. 91㎡ (약 18평)은 소형 평형으로 실수요자 및 투자자에게 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산 사하구 당리동 당리형제아파트 101동 505호는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다.

또한, 주변에 초, 중학교가 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

권리관계 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 유리한 조건이나, 임대 관계 미상 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

유동화 물건이라는 점 또한 투자 시 참고해야 할 부분입니다.

현재 파악된 정보만으로는 혐오시설이나 특별한 리스크는 없어 보이나, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 종합하면, 본건과 동일한 면적(59.91㎡)의 경우 2025년 12월 6일 8층이 102,000,000원에, 2025년 12월 10일 3층이 124,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 113,000,000원으로, 최근 거래가와 유사한 수준입니다.

5층이라는 층수는 중간층으로, 일반적인 선호도를 고려할 때 적정 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

8.2. 예상 입찰가

감정가 113,000,000원과 최근 시세 범위를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 참여 시에는 물건 상태, 현장 조사 결과, 권리관계 추가 확인 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.