나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101645 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 970-27 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

-일괄매각.
-본건 건물은 공부상 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설 및 단독주택이나 현황은 각 층 공실이며 내부는 일부 철거된 상태임.
-본건 건물은 가림막으로 둘러싸여 있어 내부 상황이 보이지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101645 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 970-27

용도: 근린주택

감정가: 2,402,560,840원

토지면적: 208.00㎡ (약 62.92평)

건물면적: 687.41㎡ (약 207.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 괴정동에 위치하며, 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 괴정동은 부산 시내 접근성이 양호한 지역으로, 생활 기반 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

1.1. 1.주변 시설

* 교통: 대중교통 이용이 가능한 위치에 있으며, 차량 접근성도 무난합니다.

* 편의시설: 주변에 상업 시설, 금융 기관, 의료 시설 등이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 연립, 다세대 등 다양한 형태의 주거 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석에 따르면, 본건 인근에 심각한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 토지 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 0원

* 건물 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 0원

본건은 인수할 임차인의 보증금이나 말소되지 않는 등기부채권이 없어 권리상 매우 깨끗한 물건으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린주택으로, 용도상 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택, 위락시설 등 복합적인 용도로 활용 가능합니다. 현재는 각 층 공실 상태이며 내부에 일부 철거가 진행된 점을 고려해야 합니다. 주변의 연립, 다세대 주택 매매/임대 정보를 볼 때, 지역 내 주거 수요는 존재하나, 본건과 같은 근린주택의 상권 분석은 해당 용도별 잠재 수요를 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지인 괴정동은 사하구의 주요 지역 중 하나로, 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어진 편입니다. 공공기관, 금융, 쇼핑, 의료 시설 등 일상생활에 필요한 인프라를 이용하기에 무리가 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 내부 일부 철거 및 공실 상태로, 상당한 수준의 리모델링 또는 재건축 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 가림막으로 인해 내부 정확한 상태 파악에 어려움이 있습니다.

* 중복사건: 동일한 부동산에 대한 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 및 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관련 내용을 확인해야 합니다.

* 용도 복합성: 숙박시설, 위락시설 등 다양한 용도로 등록되어 있으나, 현재 공실 및 철거 상태로 인해 용도 변경 또는 기존 용도에 맞춰 활용하기 위한 추가 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사하구 괴정동에 위치한 근린주택으로, 토지면적 208㎡, 건물면적 687.41㎡ 규모입니다. 현재 건물 내부가 일부 철거되고 전 층이 공실 상태이며 가림막으로 둘러싸여 있어 외관만으로는 정확한 상태 파악이 어렵다는 점이 가장 큰 단점입니다. 권리상 인수할 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 중복사건의 존재는 주의가 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 상당한 수리 비용과 시간이 요구될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산 사하구 내 위치로, 지역 내 수요를 바탕으로 한 상권 형성 및 활용 가능성이 있습니다.

* 권리관계: 인수할 권리가 없어 명확하고 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

* 잠재력: 리모델링 또는 재건축을 통해 근린생활시설, 숙박시설 등으로 활용 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 가치: 208㎡의 토지 면적은 지역적 특성에 따라 상당한 가치를 지닐 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 현재 내부 철거 및 공실 상태로, 상당한 리모델링 또는 복구 비용이 필요한 물건입니다. 감정가는 2,402,560,840원이나, 이러한 물건의 경우 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 일반적입니다.

현재 파악된 주변 주거용 건물(연립, 다세대)의 최근 실거래가(2026년 3월~7월)는 공급면적 기준 3.3㎡당 약 234만원 ~ 436만원 수준으로 확인되었습니다. 이는 주거용 단위 세대의 가격이며, 본건은 상가 및 복합 용도로 활용 가능한 근린주택 전체의 감정가와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

건물의 심각한 훼손 상태와 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 약 65% ~ 75% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

상세 산정:

감정가: 2,402,560,840원

보수적 입찰가 (감정가 65%): 약 1,561,664,529원

권장 입찰가 (감정가 70%): 약 1,681,792,589원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1,681,792,589원 (약 16억 8천만원) 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상 수리비, 복구 후 예상 가치, 시세 등을 종합적으로 고려한 보수적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경매 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.