나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2409 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 520-19 대명그린하이츠빌라 비이동 4층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 창진초등학교 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위일대는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 사상역 및 부산김해경전철 괘법르네시떼역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 내 4층 302호로서,
외벽: 외장타일 및 몰탈위페인팅 마감,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 12M 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

-다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2409 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 520-19 대명그린하이츠빌라 비이동 4층302호

용도: 다세대주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 37.72㎡ (약 11.41평)

건물면적: 74.88㎡ (약 22.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 창진초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 괘법르네시떼역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003-03-14

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

말소기준권리: 2015-09-09 접수된 부산은행의 근저당권 (99,000,000원) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 117,780,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 괘법동은 사상역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 인근에 다수의 아파트 단지 및 다세대 주택이 분포하고 있으며, 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 유동인구가 많은 편입니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통으로는 사상역(2호선)과 괘법르네시떼역(부산김해경전철)이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 동측으로 12M 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행도 용이합니다. 창진초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 환경이 우수합니다. 주변 탐문 및 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 정 는 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 법적으로는 임차인의 대항력을 인정하지만, 실제적인 보증금 반환 채권이 없는 경우로 보입니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 지연이 발생할 수 있으므로, 명도 관련 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

건물 노후화 가능성: 구체적인 건축 연도는 명시되어 있지 않으나, 등기부상 최초 소유권 보존 및 이전 등기일이 2003년임을 감안할 때 신축 건물은 아닐 가능성이 높습니다. 이에 따라 장기적인 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 접근성과 생활 편의시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 잠재적인 건물 노후화는 명도 및 향후 유지보수 측면에서 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 1억 8,100만 원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례를 보면 유사 면적의 물건이 1억 4,900만 원에 거래된 점을 감안할 때, 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 사상역 및 괘법르네시떼역 인근의 뛰어난 역세권 입지

* 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성으로 인한 꾸준한 수요 예상

* 잘 갖춰진 생활 인프라 및 교통망

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(75.37㎡)의 다세대주택이 2026년 4월 1일에 1억 4,900만 원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적(74.88㎡)으로 환산 시 대략 1억 4,785만 원 수준의 시세로 추정됩니다. 이는 감정가(1억 8,100만 원)보다 낮은 수준입니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인이므로, 입찰가 산정 시 이를 반영해야 합니다.

이러한 시장 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 1억 3,000만 원 으로 제안합니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.