나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101653 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근에 위치하는
웅진아름누리 7층 701호 외 2개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설
및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 버스 정류장 및 도시철도3호선'구포역'이 인근에
소재하여 대중교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물내 7층 701호, 10층 1001호 및
13층 1303호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 치장석 붙임 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시 창호.

이용상태

오피스텔(주거용) 입니다.

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 승강기 설비, 기계식 주차타워 및 도시가스 시설 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 오피스텔 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 소로에, 북동측으로 계단도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-49)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m),
철도보호지구(철도보호지구).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-오피스텔(주거용)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 부산서부지원 2025타경101653 (1)호로 접수된 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 위치 및 면적

소재지는 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 7층 701호입니다.

건물 전용면적은 48.88㎡ (약 14.78평)이며, 토지 지분 면적은 8.23㎡ (약 2.49평)입니다.

본 오피스텔은 2020년에 건축되었습니다.

1.3. 법적 현황

감정가는 251,000,000원입니다.

주된 용도는 업무시설로 건축물대장에 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 부산 도시철도 3호선 구포역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 버스 정류장 또한 가까운 거리에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다. 차량 접근도 용이합니다.

2.2. 주변 환경

부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

등기부등본상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 근질권, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2024년 4월 12일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을7)입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 장 (전입일자: 2024-04-15, 확정일자: 2024-04-15)이 보증금 110,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구포동 일대는 구포역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 주변에 학교, 주택가, 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 있으며, 이는 오피스텔의 임대 수요로 이어질 수 있습니다. 또한, 구포시장과 같은 전통 시장이 인근에 있어 지역 경제 활동이 활발한 편입니다. 주변 지역을 확인한 결과, 본건과 인접하여 주민들에게 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

구포역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 우수합니다. 가람중학교가 인접해 있으며, 주변에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 웅진아름누리 건물 자체적으로는 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차타워, 도시가스 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 건축물대장상 용도가 업무시설로 되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점에 유의해야 합니다. 이는 향후 재산세 등 세금 문제나 행정적인 이슈 발생 가능성을 내포할 수 있습니다. 또한, 임차인이 대항력이 없으나 거주 중이므로 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있어 시세 변동성은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 법적 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 명확한 처리가 가능합니다. 다만, 업무시설 등록과 주거용 사용의 불일치, 그리고 임차인 명도 과정은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 3호선 구포역 역세권으로 높은 접근성 확보.

* 최근 실거래가 및 감정가가 유사하여 안정적인 시세 예상.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 깔끔함.

* 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있어 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 오피스텔(48.88㎡)은 2024년 1월~2월 사이 252,000,000원에서 258,000,000원 사이에 거래되었습니다. 감정가는 251,000,000원입니다.

임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원이므로 낙찰자의 추가 부담은 없습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 고려하여 255,000,000원 에서 265,000,000원 사이로 산정하는 것을 권장합니다. 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.