나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5546 [1] 부산광역시 남구 대연동 1503-34 영광그린빌 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '세연고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 아파트, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래지붕 6층 건물(1동) 내 2층 현지호칭 201호(현황도면상 202호)로서,
외벽: 스톤코트, 대리석 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 목재마루, 타일 등 마감,
창호: 샷시이중창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 '다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로, 서측으로 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산세무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 건축물 현황도의 호수 위치와 현지호칭상 호수의 위치가 상이하나 귀원 요청(2027-07-21 전언통신)에 의거 현황 점유부분인 현지호칭 201호(현황도면상: 202호) 기준하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

건축물대장상 현황도(202호)와 소유자가 점유하는 실제 현황(201호)의 호수가 뒤바뀌었으며, 매각대상은 소유자가 점유한 현황상 호수(출입문 표시 201호)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5546 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 1503-34 영광그린빌 1동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 229,000,000원

* 건축년도: 2014년 6월 23일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건물면적: 70.42㎡ (약 21.30평)

* 토지면적: 41.92㎡ (약 12.68평)

* 토지지분: 41.9239㎡ (약 12.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매 (채권자: 노OOOOOOOOOOOO)

* 건축물대장상 현황:

* 건물명: 영광그린빌, 동: 1동, 총 층수: 6층

* 대지면적: 429.8㎡ (약 130.00평)

* 연면적: 838.41㎡ (약 253.65평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '세연고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 아파트, 학교 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 교육환경: 세연고등학교가 인근에 있으며, 무지개유치원 및 부산세무고등학교 관련 교육보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

* 경매 진행 현황: 본건은 부산동부지원 2025타경5546으로, 부동산 임의경매 사건입니다. (채권자: 노바에셋대부)

* 말소기준권리: 2015년 6월 30일 접수된 부산시수산업협동조합의 근저당권(을1)으로, 해당 권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 주요 등기 현황:

* 소유권: 김태완 (갑4)

* 근저당: 부산시수산업협동조합 (말소기준, 을1), 부산은행 (말소, 을2), 주식회사코리아에셋머니대부 (말소, 을3), 노바에셋대부주식회사 (말소, 을3-1)

* 임의경매: 노바에셋대부 (말소, 갑5)

* 가압류: 주식회사케이카캐피탈 (말소, 갑6)

* 임의경매: 부산시수산업협동조합 (말소, 갑7)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 대상 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 주거용 건물들이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근 부동산 시세 분석:

* 주변 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월):

* 대연동 901-7 남경 (2002년식, 81.16㎡): 150,000,000원 (약 185만원/평)

* 대연동 1465-6 오케이센트럴시티 (2020년식, 17.9㎡): 122,000,000원 (약 225만원/평)

* 대연동 1721-5 청명 (1994년식, 78.15㎡): 137,000,000원 (약 175만원/평)

* 본건(70.42㎡)과 유사한 면적의 시세는 평당 약 175만~185만원 수준으로 분석됩니다.

* 본건의 감정가(229,000,000원, 약 325만원/평)는 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

* 건축연도(2014년)를 고려하면 비교적 신축에 속하나, 감정가와의 괴리가 큽니다.

* 토지 지분(41.92㎡)의 가치도 있으나, 건물 면적 대비 비중은 크지 않습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 세연고등학교, 무지개유치원, 부산세무고등학교 인근.

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능.

* 편의: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트구조 슬래브 지붕 6층 건물 내 2층이며, 외벽, 내벽, 바닥, 창호 마감은 일반적인 다세대주택 수준입니다. 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 호수 혼동: 건축물대장상 호수(202호)와 실제 점유 호수(201호)가 뒤바뀌어 표기되어 있습니다. 매각 대상은 현황상 호수(출입문 표시 201호)이며, 현장 확인이 필수입니다.

* 임대차 관계 미상: 실제 점유자가 소유자가 아닌 임차인일 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 현재 감정가가 최근 실거래가보다 높아, 유찰 가능성이 있으며, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 중복 사건 표기: '중복사건'으로 표기되어 있으나, 등기부상 관련 권리(2026타경5362)는 말소된 것으로 확인됩니다. 다만, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 남구 대연동에 위치한 다세대주택으로, 학군 및 주거 환경이 비교적 양호한 지역에 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 후순위의 각종 담보 및 경매 개시 결정이 모두 말소되어 깨끗한 편입니다.

* 그러나 건축물대장상 호수와 실제 점유 호수의 혼동, 그리고 임대차 관계가 미상인 점은 명확한 확인과 주의가 요구됩니다.

* 가장 큰 특징은 높은 감정가 대비 낮은 최근 실거래가로, 이는 입찰 전략 수립에 있어 중요한 변수가 될 것입니다.

* 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 남구 지역의 안정적인 주거 수요.

* 학군 및 생활 편의시설 접근성 양호.

* 말소기준권리 후순위 권리 소멸로 낙찰 후 권리 관계 정리 용이.

* 감정가 대비 낮은 시세로, 유찰 후 적정가 이하 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 229,000,000원

* 본건 건물 면적: 70.42㎡ (약 21.30평)

* 최근 실거래가 분석:

* 비교적 유사한 면적(70~80㎡)의 최근 실거래가는 평당 약 175만~185만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이를 기준으로 본건의 적정 가치를 산정하면 약 123,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 예상할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리를 고려한 입찰 전략:

* 본건의 감정가(평당 약 325만원)는 현재 시세보다 상당히 높습니다.

* 따라서, 1차 입찰에서 낙찰받기보다는 유찰 후 차순위 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 2차 입찰가(감정가 70%)는 약 150,300,000원 (평당 약 213만원)입니다.

* 임대차 미상 등의 리스크를 감안하면, 본건의 적정 입찰가는 평당 170만~190만원 선, 즉 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 권고 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.