나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37488 [1] 경기도 여주시 현암동 299-7 세종골드빌 105동 6층 601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 여주시 현암동 소재 "여주지원" 남동측 인근(기호1) 및 근거리(기호2)에 위치하며,
인근은 주택, 연립 및 다세대주택, 아파트, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

기호(1, 2) 모두 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통
사정은 보통인 편임

건물의 구조

기호(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건 내 6층 601호로서
외벽: 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시 창호 구조임.

기호(2)
철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층건 내 4층 403호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시 창호 구조임.

이용상태

기호(1)은 도시형다세대주택으로, 기호(2)는 공동주택으로 각각 이용중이며,
내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

기호(1, 2) 모두 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어 있으며,
기호(1)은 승강기 설비, 공동현관 개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 2필 일단의 장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중이며,
기호(2)는 사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)은 단지 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하며 단지내 개설된 도로를
통해 출입하며, 기호(2)는 부지 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 2필지 모두
도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(2):
도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2021-01-05)(소로2류31호)(접합) 가축사육제한
구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호 2의 경우 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 전유부분 건물의 표시에서
4층 403호 68.64㎡ 외에 5층 15.52㎡가 기재되어 있으나 집합건축물대장등본 표제부에
5층 62.08㎡은 부속건축물로 표기되어 있으며 집합건축물대장등본 전유부에는 표기되지
않았는 바, 평가대상 물건의 물적 현황에 관해서는 집합건축물대장등본의 기재사항을
기준해야 하므로 주건물 4층 403호의 전유면적 68.64㎡을 기준하여 평가하되,
부속 5층 15.52㎡도 포함하여 평가하였으므로 추후 경매 진행 및 참여시 업무에 참고하시기
바람.

2) 본건 기호 2의 경우 대지권의 목적인 토지의 표시에서 여주시 현암동 191-38번지가
당초 953㎡이었으나 이후 여주시의 수용으로 인해 일부 51㎡가 분할되어 말소되고 현재는
902㎡만 기재되어 있으므로 대지권비율인 953분의 59.5를 감안하면 소유권대지권 면적은
56.3158㎡으로 산정되는 바 추후 경매 진행 및 참여시 업무에 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 양은지는 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경37488 (1)

소재지: 경기도 여주시 현암동 299-7 세종골드빌 105동 6층 601호

용도: 다세대주택

감정가: 167,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 28.28㎡ (약 8.56평)

토지지분: 28.28㎡ (약 8.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.36㎡ (약 19.17평)

건물지분: 63.36㎡ (약 19.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 여주시 현암동 소재 "여주지원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 연립 및 다세대주택, 아파트, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 2019-11-07 (이근원), 2022-03-17 (윤명희)

* 주택임차권: 2024-02-14 등기 (양은지, 보증금 150,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-02-09), 이천세무서장 (2024-03-15), 여주시 (2024-09-24)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2023-03-22, 2024-01-22 변경)

* 강제경매: 경기신용보증재단 (2024-07-18, 본압류)

3.2. 임차인 현황 (양 )

임차인: 주택도시보증공사(양은지)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-10

확정일자: 2021-12-24

배당신고일자: 2024-02-14

대항력: 있음

비고: 임차인 양은지는 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

국민건강보험공단의 압류 (2023-02-09)가 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 임차인 양은지의 주택임차권 (2024-02-14 등기): 대항력이 있으므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세

본건은 세종골드빌 단지 내에 위치합니다.

4.2. 주변 매매/임대 동향 (JSON 분석)

최근 유사 부동산 거래 사례 분석 결과, 본건과 동일한 전용면적(63.36㎡)의 세종골드빌 104동 7층 물건이 2026년 7월 1일 139,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 유사한 시기에 인근 비아트리스 102동(72.11㎡)이 153,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(167,000,000원)는 최근 실거래가(139,000,000원) 대비 다소 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 여주시 현암동 일대는 일반적인 주거지역으로, 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변 지역에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포되어 있어 교육 환경은 보통 수준일 것으로 판단됩니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차인 양 이 존재한다는 점입니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 실인수 금액이 상당할 수 있습니다. 감정가(167,000,000원)와 임차인 보증금(150,000,000원)을 고려할 때, 낙찰 후 인수 금액이 높을 수 있습니다.

6.2. 기타

건축물대장상 5층 부속건축물 관련 면적 표기 오류 및 대지권 비율 산정 시 토지 면적 변경 사항이 있어, 실제 현황과 공부상 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 여주시 현암동 소재 세종골드빌 다세대주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)된 건물입니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용하므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점과 임차인 인수 부담을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2017년 준공) 다세대주택으로 건물 상태 양호 예상.

* 세종골드빌 단지 내 위치하여 단지 규모의 이점.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여, 입찰가를 적정 수준으로 낮출 경우 투자 수익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 167,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 150,000,000원입니다.

총 예상 부담액을 감정가 수준으로 맞춘다고 가정할 때,

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 167,000,000원 - 150,000,000원 = 17,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 17,000,000원으로 산정됩니다. (총 실인수 금액: 17,000,000원 + 150,000,000원 = 167,000,000원)

이는 주변 실거래가 139,000,000원과 비교 시, 인수 부담을 고려했을 때 신중한 입찰가가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.