나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37488 [2] 경기도 여주시 현암동 191-38 여강맨숀 비동 4층 403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 여주시 현암동 소재 "여주지원" 남동측 인근(기호1) 및 근거리(기호2)에 위치하며,
인근은 주택, 연립 및 다세대주택, 아파트, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

기호(1, 2) 모두 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통
사정은 보통인 편임

건물의 구조

기호(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건 내 6층 601호로서
외벽: 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시 창호 구조임.

기호(2)
철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층건 내 4층 403호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시 창호 구조임.

이용상태

기호(1)은 도시형다세대주택으로, 기호(2)는 공동주택으로 각각 이용중이며,
내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

기호(1, 2) 모두 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어 있으며,
기호(1)은 승강기 설비, 공동현관 개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 2필 일단의 장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중이며,
기호(2)는 사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)은 단지 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하며 단지내 개설된 도로를
통해 출입하며, 기호(2)는 부지 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 2필지 모두
도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(2):
도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2021-01-05)(소로2류31호)(접합) 가축사육제한
구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호 2의 경우 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 전유부분 건물의 표시에서
4층 403호 68.64㎡ 외에 5층 15.52㎡가 기재되어 있으나 집합건축물대장등본 표제부에
5층 62.08㎡은 부속건축물로 표기되어 있으며 집합건축물대장등본 전유부에는 표기되지
않았는 바, 평가대상 물건의 물적 현황에 관해서는 집합건축물대장등본의 기재사항을
기준해야 하므로 주건물 4층 403호의 전유면적 68.64㎡을 기준하여 평가하되,
부속 5층 15.52㎡도 포함하여 평가하였으므로 추후 경매 진행 및 참여시 업무에 참고하시기
바람.

2) 본건 기호 2의 경우 대지권의 목적인 토지의 표시에서 여주시 현암동 191-38번지가
당초 953㎡이었으나 이후 여주시의 수용으로 인해 일부 51㎡가 분할되어 말소되고 현재는
902㎡만 기재되어 있으므로 대지권비율인 953분의 59.5를 감안하면 소유권대지권 면적은
56.3158㎡으로 산정되는 바 추후 경매 진행 및 참여시 업무에 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경37488 (2)

소재지: 경기도 여주시 현암동 191-38 여강맨숀 비동 4층 403호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 403호

감정가: 66,000,000원

토지면적: 56.32㎡ (약 17.04평)

토지 지분: 56.3158㎡ (약 17.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.64㎡ (약 20.76평)

건물 지분: 68.64㎡ (약 20.76평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 재매각, 특별매각조건

주의사항: 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 여주지원 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

1994년 10월 29일 소유권이전 (김기석)

2022년 10월 17일 소유권이전 (윤명희, 매매금 64,000,000원)

2023년 09월 14일 가압류 (경기신용보증재단, 15,191,760원) - 말소기준권리

2023년 11월 23일 압류 (이천세무서장) - 매각으로 소멸

2024년 07월 18일 강제경매 (경기신용보증재단, 16,625,596원) - 본건 경매개시

2024년 09월 24일 압류 (여주시) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 15,191,760원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-10

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음 (주의 필요)

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 68,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-10

확정일자: 2022-10-31

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음 (주의 필요)

3.3. 인수되는 보증금

제시된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 대항력있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 권리관계 및 배당 여부에 따라 인수될 보증금이 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거시설과 농경지가 혼재된 지역으로, 일반적인 배후 주거단지로서의 기능을 합니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 주거단지 및 농경지 혼재 특성상, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근에서 확보 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 주변이 주택, 연립, 다세대, 아파트 등 다양한 주거 형태와 농경지가 혼합되어 있어 쾌적성과 생활 편의성을 동시에 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 물건으로, 특별한 사유가 있을 수 있으므로 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

* 대항력있는 임차인: 송 (보증금 0원) 및 한국토지주택공사 (보증금 68,000,000원) 두 임차인 모두 대항력이 있습니다. 이들의 보증금 회수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 미상인 송 임차인은 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로, 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 물건의 복잡성이나 잠재적 리스크를 반영하는 것으로 해석될 수 있습니다.

* 면적 관련 특이사항: 건물(2)의 경우, 등기부상 전유부분 외에 5층 15.52㎡의 부속 면적이 평가에 포함되었으나, 집합건축물대장상 주건물 4층 403호의 전유면적은 68.64㎡로만 표기되어 있어 실제 사용 면적과 공부상 면적 간의 차이가 존재할 수 있습니다.

* 토지권 면적 산정: 여주시의 토지 수용으로 인해 토지 면적이 변경(953㎡ → 902㎡)되었으며, 이에 따라 대지권 비율(953분의 59.5)이 적용되어 소유권 대지권 면적이 56.3158㎡으로 산정되었습니다.

* 환경 규제: 본건 지역은 자연보전권역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 해당하여 개발 및 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 본건 주소지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 등)은 확인되지 않았으나, 일부 환경 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 현암동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 66,000,000원입니다. 재매각 물건이며, 두 명의 대항력있는 임차인이 존재하고, 매수신청보증금이 30%로 높은 점 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 임차인 문제 해결 및 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필수적입니다. 면적 표기상의 일부 혼란도 주의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회: 적절한 가격 산정 시 시세보다 저렴하게 매입할 가능성이 있습니다.

* 여주시 개발 가능성: 주변 지역의 도시개발사업 등 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주거용 수요: 혼재된 주거 형태와 농경지 등은 안정적인 주거 수요를 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 66,000,000원입니다. 최근 1991년식의 유사 면적(36.856㎡) 연립주택이 40,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 이를 기준으로 환산 시 본건의 면적(68.64㎡)에 대한 시장 가치는 약 74,500,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 대항력있는 임차인(특히 한국토지주택공사 68,000,000원 보증금), 재매각, 30%의 높은 보증금 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인과의 협의 및 명도 비용, 예상치 못한 추가 발생 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 현재 상태와 시장 상황, 그리고 내재된 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 70,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하나, 잠재적 가치를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 결과 및 경쟁 구도에 따라 유동적으로 조정될 수 있습니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경37488 (2)

소재지: 경기도 여주시 현암동 191-38 여강맨숀 비동 4층 403호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 403호

감정가: 66,000,000원

토지면적: 56.32㎡ (약 17.04평)

토지 지분: 56.3158㎡ (약 17.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.64㎡ (약 20.76평)

건물 지분: 68.64㎡ (약 20.76평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 재매각, 특별매각조건

주의사항: 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 여주지원 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

1994년 10월 29일 소유권이전 (김기석)

2022년 10월 17일 소유권이전 (윤명희, 매매금 64,000,000원)

2023년 09월 14일 가압류 (경기신용보증재단, 15,191,760원) - 말소기준권리

2023년 11월 23일 압류 (이천세무서장) - 매각으로 소멸

2024년 07월 18일 강제경매 (경기신용보증재단, 16,625,596원) - 본건 경매개시

2024년 09월 24일 압류 (여주시) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 15,191,760원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-10

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음 (주의 필요)

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 68,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-10

확정일자: 2022-10-31

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음 (주의 필요)

3.3. 인수되는 보증금

제시된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 대항력있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 권리관계 및 배당 여부에 따라 인수될 보증금이 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거시설과 농경지가 혼재된 지역으로, 일반적인 배후 주거단지로서의 기능을 합니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 주거단지 및 농경지 혼재 특성상, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근에서 확보 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 주변이 주택, 연립, 다세대, 아파트 등 다양한 주거 형태와 농경지가 혼합되어 있어 쾌적성과 생활 편의성을 동시에 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 물건으로, 특별한 사유가 있을 수 있으므로 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

* 대항력있는 임차인: 송 (보증금 0원) 및 한국토지주택공사 (보증금 68,000,000원) 두 임차인 모두 대항력이 있습니다. 이들의 보증금 회수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 미상인 송 임차인은 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로, 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 물건의 복잡성이나 잠재적 리스크를 반영하는 것으로 해석될 수 있습니다.

* 면적 관련 특이사항: 건물(2)의 경우, 등기부상 전유부분 외에 5층 15.52㎡의 부속 면적이 평가에 포함되었으나, 집합건축물대장상 주건물 4층 403호의 전유면적은 68.64㎡로만 표기되어 있어 실제 사용 면적과 공부상 면적 간의 차이가 존재할 수 있습니다.

* 토지권 면적 산정: 여주시의 토지 수용으로 인해 토지 면적이 변경(953㎡ → 902㎡)되었으며, 이에 따라 대지권 비율(953분의 59.5)이 적용되어 소유권 대지권 면적이 56.3158㎡으로 산정되었습니다.

* 환경 규제: 본건 지역은 자연보전권역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 해당하여 개발 및 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 본건 주소지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 등)은 확인되지 않았으나, 일부 환경 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 현암동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 66,000,000원입니다. 재매각 물건이며, 두 명의 대항력있는 임차인이 존재하고, 매수신청보증금이 30%로 높은 점 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 임차인 문제 해결 및 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필수적입니다. 면적 표기상의 일부 혼란도 주의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회: 적절한 가격 산정 시 시세보다 저렴하게 매입할 가능성이 있습니다.

* 여주시 개발 가능성: 주변 지역의 도시개발사업 등 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주거용 수요: 혼재된 주거 형태와 농경지 등은 안정적인 주거 수요를 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 66,000,000원입니다. 최근 1991년식의 유사 면적(36.856㎡) 연립주택이 40,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 이를 기준으로 환산 시 본건의 면적(68.64㎡)에 대한 시장 가치는 약 74,500,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 대항력있는 임차인(특히 한국토지주택공사 68,000,000원 보증금), 재매각, 30%의 높은 보증금 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인과의 협의 및 명도 비용, 예상치 못한 추가 발생 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 현재 상태와 시장 상황, 그리고 내재된 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 70,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하나, 잠재적 가치를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 결과 및 경쟁 구도에 따라 유동적으로 조정될 수 있습니다.

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