나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37952 [2] 경기도 여주시 북내면 내룡리 268-3 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37952 [2] 경기도 여주시 북내면 내룡리 268-3 단독주택 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매3계 2024타경37952 | 소재지: 경기도 여주시 북내면 내룡리 268-3 | 감정가: 103,585,360원 | 최저가: 50,757,000원 | 용도: 단독주택

1. 여주지원 2024타경37952 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경37952 (2)

소재지: 경기도 여주시 북내면 내룡리 268-3

용도: 단독주택

감정가: 103,585,360원

토지면적: 516.00㎡ (약 156.09평)

건물면적: 111.11㎡ (약 33.61평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.81평) (화장실 등 블록조)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 장OOOOO

채무자: 장OO

채권자: 양OOOOOOO

특이사항: 1. 토지 및 건물 일괄 매각. 제시외 건물(화장실 등 블록조 6㎡) 포함.

2. 목록 4: 면적 35.59㎡의 주택은 일부 멸실 상태임.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 여주시 북내면 내룡리 소재 "내룡리 새마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본 건은 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당합니다.

1.3. 건물 현황

구조: 목조 기와지붕 1층 단독주택입니다.

마감: 외벽은 황토 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 목재 창호 등으로 추정됩니다.

이용 상태: 현재 주택으로 이용 중이나 폐가 상태이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.

면적 35.59㎡의 주택은 일부 멸실 상태임을 감안해야 합니다.

1.4. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자/채무자: 소유자는 장OOOOO, 채무자는 장OO입니다.

권리 관계: 임의경매의 경우 일반적으로 선순위 권리 외에는 소멸되므로 명확한 권리 인수에 대한 부담은 적을 수 있습니다. 다만, 정확한 권리 관계는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

임대차 현황: 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 단독주택지로, 상업 시설보다는 주거 기능이 주를 이루는 지역입니다. 주변에는 농경지와 임야, 그리고 인근 마을의 주택들이 분포하고 있어 상권 형성보다는 전원생활 환경에 적합합니다.

1.6. 생활정보

조용한 농촌 생활 환경을 누릴 수 있는 지역입니다. 차량 이용 시 여주시 시내 및 인근 지역의 생활 편의 시설 접근이 가능합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

건물 상태: 현 폐가 상태이며, 목록 4에 해당하는 35.59㎡ 주택이 일부 멸실 상태이므로 상당한 수리 및 보수 비용이 예상됩니다.

도로 접근성: 토지(기호1)는 지적도상 도로가 있으나 현황 맹지이며, 기호2를 통해 접근 가능합니다. 기호2는 지적도상 맹지이나 현황 동측으로 약 3m 내외의 비포장 도로를 통해 접근 가능하며, 기호3은 현황 맹지입니다. 이는 건축 또는 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 토지 이용에 관한 법적 규제를 준수해야 합니다.

향후 개발 가능성: 주변 지역(북내면 외룡리 일대)에서 천연가스 발전소 건립 또는 폐기물 소각장 건립 등으로 인한 환경 문제 및 주민 갈등 사례가 있어, 지역 개발 및 입지 가치에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다. 다만, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

임대차 이슈: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

리모델링/신축 잠재력: 현재 폐가 상태인 주택을 리모델링하거나 신축하여 전원생활용 주택, 주말주택, 세컨드하우스 등으로 활용할 수 있습니다.

농촌 지역의 가치: 귀농·귀촌 수요 증가 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치의 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

경매 통한 진입: 감정가 대비 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다 (다만, 유찰 횟수에 따라 변동 가능).

1.9. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 북내면 내룡리 소재 단독주택으로, 현재 폐가 상태이며 일부 건물 멸실이 확인되어 상당한 수리와 보수가 필요한 상태입니다. 또한, 일부 토지의 맹지 가능성 등 접근성에 대한 고려가 필요합니다.

하지만 조용하고 한적한 농촌 환경에서의 전원생활을 희망하는 실수요자에게는 리모델링을 통해 주거 가치를 높일 수 있는 기회를 제공하며, 장기적인 투자 관점에서도 접근을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 건물 상태 및 도로 접근성, 지역 개발 이슈 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

법원 정보

여주지원 경매3계