나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경629 [1] 부산광역시 수영구 수영동 461-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 수영동 소재 ""수영사적공원"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택,
공동주택, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도3호선 ""망미역"" 및 시내버스정류장 소재
하여 대중교통사정은 편리함.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)(경상좌수영성지 등)
<부산광역시지정문화재보호조례>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 슬래브지붕 2층건으로,
외벽: 치장벽돌 및 몰탈위 페인트 마감,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

1,2층 '주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 및 사진용지 ㉠~㉣참고,

2) 감정규모에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로
판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기 타: 본건 건물은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인
이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가
하였으므로 경매 진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대
하여 재확인이 요망됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경629 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 수영동 461-6 (신주소: 부산광역시 수영구 망미번영로60번길 34)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 695,389,360원

* 토지면적: 137.50㎡ (약 41.6평)

* 건물면적: 152.29㎡ (약 46.1평)

* 건물 제시외면적: 23.77㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 해운대중앙새마을금고

* 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

* 사용승인일: 1987년 6월 4일 (건축물표제부 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 수영동 소재 "수영사적공원" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도3호선 "망미역" 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)(경상좌수영성지 등)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 주택임차권 (한국토지주택공사)

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 50,000,000원

* 전입일자: 2014년 3월 17일

* 확정일자: 2014년 3월 17일

* 대항력: 있음

* 물건명세서상 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건 취득 시 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 기타 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 3월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 기재되지 않았으나, 대항력이 있음을 유의해야 합니다.

* 말소기준권리: 을구 6번 근저당 (해운대중앙새마을금고, 2018년 3월 9일 접수, 149,500,000원)

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재하므로, 인수되는 보증금(50,000,000원)은 반드시 확인 및 고려하여 입찰에 참여해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 단독주택과 소규모 공동주택(다세대, 빌라)이 혼재된 주거 지역입니다.

* 최근 주변 지역 (수영동) 다세대주택 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 1일, 16.72㎡ (약 5.0평) 규모 다세대주택, 1억 5천만원에 직거래. (준공년도 2023년)

* 2026년 3월 4일, 48.22㎡ (약 14.6평) 규모 다세대주택, 1억 7천3백만원에 중개거래. (준공년도 2012년)

* 2026년 4월 24일, 13.2㎡ (약 4.0평) 규모 다세대주택, 1억 4천만원에 직거래. (준공년도 2023년)

* 상기 사례들은 다세대주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 수영동 일대의 주거용 부동산 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 신축 빌라의 경우 비교적 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 본건은 넓은 토지 지분을 바탕으로 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 "수영사적공원"이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 부산도시철도3호선 "망미역" 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 및 외곽으로의 접근성이 우수합니다.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (한국토지주택공사)의 보증금 50,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

* 건물 내부 상태 미확인: 감정평가서상 현장 조사 시 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태에 따라 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 건축 행위 등에 대한 규제가 있을 수 있어 향후 활용 방안에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 포함 매각되나, 그 현황 및 상태를 별도 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 단독주택입니다. 수영사적공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 또한, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 고려해야 합니다.

* 하지만 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 적정 가격으로 낙찰받는다면, 장기적인 관점에서 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택 확보 기회.

* 향후 도시 개발 및 지역 가치 상승 잠재력.

* 대항력 있는 임차인 관련 위험을 충분히 반영한 입찰 가격 책정 시, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 넓은 토지 지분은 향후 재건축 또는 증축 시 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 695,389,360원

* 인수 보증금: 50,000,000원 (한국토지주택공사)

* 위험 부담 및 시장 상황을 고려하여, 본건의 실질적인 취득 가격은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. (695,389,360원 - 50,000,000원 = 645,389,360원)

* 주변 시세, 건물 상태, 임차인 인수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 약 550,000,000원 ~ 600,000,000원

* 적극적인 접근: 약 600,000,000원 ~ 645,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 소통, 최신 시세 변동 등을 면밀히 분석한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.