나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22273 [1] 부산광역시 연제구 거제동 1489-1 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '부산지방법원' 남동측 인근에 위치하며 부근은 오피
스텔, 사무소, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 동해선(거제역)이 소재하여
제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호 (가), (나) : 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상9층, 지하2층 건물내
제5층 제502호 외 1개호로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 샷시 단창의 구조임.

이용상태

일련번호 (가), (나) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 10m 및 북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>근린생활시설용지임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

현황조사서에 의하면 <건축법인 비전21> 간판이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22273 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 1489-1, 5층 502호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 515,000,000원

* 토지면적: 40.11㎡ (약 12.13평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 182.05㎡ (약 55.07평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '부산지방법원' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 사무소, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 동해선(거제역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 일련번호 (가), (나): 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 9층, 지하 2층 건물 내 제5층 제502호 외 1개호로서, 외벽은 알루미늄복합판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 몰탈 위 페인팅 마감, 바닥은 타일 깔기, 창호는 샷시 단창 구조입니다.

* 이용상태: 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 기계식 주차 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 10m 및 북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 택지개발지구<택지개발촉진법>, 근린생활시설용지입니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 이 (강제경매)

* 말소기준권리: 을13. 근저당권 (부산은행, 2015-08-26 접수, 금492,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: ㈜비전21건축사사무소

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2016-10-04

* 확정일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,092,000,000원 (참고용)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 부산지방법원 바로 인근에 위치하여 법원 관련 종사자 및 방문객, 인근 오피스텔, 사무실, 근린생활시설 거주자 및 이용객을 배후로 하는 상권입니다.

* 업종: 현재 제2종 근린생활시설 및 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 영업 관련 특이사항: 현황조사서에 의하면 <건축법인 비전21> 간판이 있습니다. 임차인 현황에서도 ㈜비전21건축사사무소가 확인됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 동해선 거제역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 부산지방법원, 행정기관, 금융기관, 상업시설 등이 밀집해 있어 편리한 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보: 본 사건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 관련 서류 및 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 권리 관계 복잡성: 다수의 근저당, 가등기, 압류, 경매 개시 결정 등이 등기부에 기재되어 있으나, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 대항력 부재: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산지방법원 바로 옆에 위치하여 법원 관련 수요를 직접적으로 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나 상가로서의 가치가 높다고 판단됩니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되는 것으로 보이나, 중복 사건 및 공동 담보라는 특수성을 고려해야 합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산지방법원 인근이라는 확실한 배후 수요.

* 동해선 거제역 역세권으로 인한 우수한 교통망.

* 안정적인 근린생활시설 수요 기대.

* 상대적으로 낮은 초기 권리 분석 부담 (인수되는 권리 없음).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 515,000,000원

* 본 물건은 인수되는 권리나 보증금이 없어 감정가를 기준으로 시세, 향후 수익성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건 낙찰 사례를 추가적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.