나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22262 [1] 부산광역시 동구 범일동 825-7 두산위브포세이돈2 17층102-1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 ""부산진성공원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주
택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보
통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선(범일역)과 2호선(문
현역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물내 제17층 제102-1702호로서,
(현황 '제102동 제17층 제1702호')
외 벽: 몰탈위 페인팅 및 인조석 타일 붙임 등 마감,
내 벽: 벽지 마감(추정),
창 호: 하이새시 이중창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화기설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등
이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 건
부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 9차선 포장도로 및 북동측으로 왕복3차선, 남측으로 폭 약 6m 내외의
포장로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2019-05-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)(기준높이 90m, 최고높이 125m)<건축법>, 역사문화환경보존지역(2015-11-11)(3
구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)(동천 일원 중
점경관관리구역).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22262 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 부산광역시 동구 범일동 825-7 두산위브포세이돈2 17층102-1702호

* 용도: 아파트

* 건물명: 두산위브포세이돈Ⅱ

* 사용승인일: 2006년 12월 29일

* 본건 층수: 17층 (총 47층)

* 건물 면적: 127.05㎡ (약 38.43평)

* 토지 지분 면적: 21.01㎡ (약 6.36평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

* 감정가: 573,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 "부산진성공원" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 부산도시철도 1호선 범일역과 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 접근성

* 북서측으로 왕복 9차선, 북동측으로 왕복 3차선, 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 광로3류, 소로2류에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 12월 04일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 갑3(김문준 가압류), 갑4(현대카드 가압류), 갑5(신한카드 가압류), 갑6(동구 압류), 갑8(신한카드 강제경매) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을3 근저당권 또한 말소기준권리이므로 소멸됩니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내역은 확인되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김문준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007년 04월 20일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 권리분석 종합 의견

* 등기부등본 상 채무는 모두 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 김문준은 전입일자가 매우 빠르나, 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 특이사항으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다. (상세 내용은 임차인 현황 참고)

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 동구 범일동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 다양한 근린생활시설과 업무시설이 인접해 있어 상업 활동이 활발한 편입니다.

* 부산진성공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 부산도시철도 1호선 범일역, 2호선 문현역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 주요 도로망과의 연결성이 좋아 시내외 이동이 편리합니다.

5.3. 주차 정보

* 지상 8대, 지하 17대로 총 25대의 주차가 가능합니다. (주차대수합계: 0대 표기는 오류로 판단됩니다. 세부 내역 참고)

5.4. 단지 정보

* 총 4동, 690세대로 이루어진 대단지입니다.

* 최고 47층, 최저 4층으로 구성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례를 보면, 유사 면적(약 85㎡~150㎡)의 전용면적을 가진 세대가 거래되었습니다. 본건은 건물면적 127.05㎡ (약 38.43평)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 기재되어 있어, 타 경매 절차와의 연계 또는 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련 위험: 임차인 김문준은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 전입일자가 빠르고 보증금/차임이 0원으로 기재된 점은 권리관계 재확인 시 주의가 요구됩니다.

* 미소멸 권리 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 부분에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역 등 다양한 도시계획상의 제한사항이 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현장 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동구 범일동의 주요 교통망 접근성이 우수하고 주변 상업 및 주거 환경이 잘 갖춰진 아파트입니다.

* 건물 연식(2006년) 대비 최신 편의시설을 갖추고 있으며, 47층 초고층 건물로 조망권 등이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인 문제와 미소멸 권리 가능성, 중복사건 표기 등에 대한 심층적인 검토가 선행되어야 합니다.

* 감정가는 573,000,000원이며, 최근 실거래가를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(1, 2호선) 인접으로 탁월한 교통 편의성.

* 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 생활 편의성 및 잠재적 임대 수요.

* 부산진성공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 초고층 아파트로서의 희소성 및 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 573,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 85㎡~150㎡)의 전용면적을 가진 아파트 매매가는 평당 약 435만원 ~ 483만원 수준입니다.

* 본건 건물면적 127.05㎡(약 38.43평)를 기준으로 시장 가치를 추정하면, 약 5억 4천 6백만원 ~ 6억 1천만원 범위로 예상됩니다.

* 임차인 문제, 중복사건 표기 등 잠재적 위험 요소를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 590,000,000원 을 권장합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 시장 가치 및 향후 발생 가능한 비용을 고려한 금액입니다.

* 단, 법률 전문가와 함께 임차인 및 미소멸 권리에 대한 최종 점검 후 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다.

* 인수 보증금은 없으므로, 낙찰가 전액을 납부해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.