나이스옥션 법원경매 진주 2025타경786 [1] 경상남도 남해군 남면 상가리 748-1 단독주택 경매

경상남도 남해군 남면 남서대로 1116 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경786(진주지원 경매5계). 감정가 57,892,000원, 최저가 28,367,000원. 매각기일은 2026-08-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 786 [1]
소재지	경상남도 남해군 남면 상가리 748-1
도로명주소	경상남도 남해군 남면 남서대로 1116
용도	건물
매각기일	2026.08.24
관할법원	진주지원 경매5계 ((055)760-3255)
이용제한	계획관리지역, 가축사육제한구역, (저촉)접도구역, 자연취락지구, (접함)도로구역

면적

토지면적	271㎡ (81.98평)
건물면적	29.75㎡ (9.00평)

금액

감정가	57,892,000원
최저가	28,367,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	2,836,700원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.01	57,892,000원	유찰
2차	2026.07.13	40,524,000원	유찰
3차	2026.08.24	28,367,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 남해군 남면 덕월리 소재 남명초등학교 상덕분교장 북동측에 위치하는 토지로서, 주위는 농어가주택, 농경지 등이 혼재함.
교통상황: 본건 주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.
형태 및 이용상태: 기호 1 : 평지의 부정형 토지로 단독주택 건부지 및 주거나지로 이용 중임.
인접 도로상태: 남측에 지방도가 소재함.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법> 임.
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계: -
2) 기타:
- '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호 2 : 목조 스레트지붕 단층건으로 (현황 스레트위 함석지붕)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
지붕 : 스레트위 함석지붕
창호 : 목조창 임.
이용상태: 기호24 : 단독주택으로 이용 중임.
(현황 조사시 이해관계인 부재로 이용상황은 관련공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합고려하였음)
설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: -기호 ㄱ 내지 ㄷ이 소재하며 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각포함.
-목록[2] 건물 공부상 ‘스레트 지붕’이나 현황 ‘스레트 위 함석지붕’임.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경786 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 남면 상가리 748-1

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 57,892,000 원

토지면적: 271.00㎡ (약 81.98 평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00 평)

건물 제시외면적: 70.00㎡ (약 21.17 평) - 감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ 제시외 건물 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상남도 남해군 남면 덕월리 소재 남명초등학교 상덕분교장 북동측에 위치하고 있으며, 주위는 농어가주택, 농경지 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됩니다. 남측에 지방도가 소재하여 접근이 가능합니다.

2.3. 지역 특성

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 접도구역에 해당합니다.

* 본건은 남해군 남면 상가리 748-1번지에 위치하며, 건축물대장상 용도는 단독주택입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 1981-03-11: 소유권보존 (하근섭)

* 2009-09-23: 소유권이전 (하갱춘)

* 2018-09-12: 소유권이전 (하호승, 증여)

* 2021-11-19: 근저당권 (김홍겸, 28,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-06-23: 임의경매 (김홍겸, 22,323,287원) - 말소

* 건물 등기부 요약:

* 토지 등기부와 동일한 소유권 변동 내역 및 근저당, 임의경매 내역을 가집니다.

* 등기부채권 총액: 28,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황은 파악되지 않거나 인수되는 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

* 본건 인근에 CU 편의점이 위치하고 있으며, 맘스터치와 카페도 근처에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 남해군 남면 지역에는 펜션, 주택, 식당 등의 상업 시설이 분포하고 있습니다.

* 다양한 관광 명소(독일마을, 다랭이마을, 보리암 등)가 인근에 있어 관광객 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 지역 내 수요

* 본건은 농어가주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 농촌 주택으로서의 수요가 예상됩니다.

* 주변 지역의 단독주택이나 전원주택 매물은 1억 원대부터 3억 원대 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 남명초등학교 상덕분교장 북동측에 위치합니다.

5.2. 의료 및 기타 시설

* 인근 지역의 구체적인 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 남면 소재지를 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황

* 건물 공부상 지붕은 ‘스레트 지붕’이나 현황은 ‘스레트 위 함석지붕’으로 상이합니다.

* 건물에 대한 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 70.00㎡가 매각에 포함되어 있으나, 공부상 면적 외 별도 등기나 면적이 없는 부분이므로 건축 관련 법규 및 활용 방안을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 경계 및 측량

* 인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

6.3. 기타 법규 제한

* 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 접도구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 남면 상가리에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 57,892,000원으로, 토지 271㎡와 건물 29.75㎡, 그리고 제시외 건물 70㎡가 일괄 매각 대상입니다. 주변은 농어촌 주택 및 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 농촌 생활이 가능한 입지입니다. 교통 사정은 보통이며, 남측으로 지방도가 인접해 있습니다.

등기부상으로는 말소기준권리인 근저당권 외에 인수할 권리나 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 건물 공부상 지붕 재질 차이 및 70㎡에 달하는 제시외 건물이 매각에 포함되는 점, 그리고 경계 확정을 위한 측량이 필요한 점은 향후 이용 및 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다. 또한, 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 남해군 남면 지역의 단독주택 및 전원주택 매물은 1억 원대에서 3억 원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본 물건의 감정가는 이러한 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 편으로, 향후 낙찰 후 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 토지면적 대비 감정가가 낮아 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 농촌 생활 환경: 조용하고 쾌적한 농촌 생활을 원하는 실수요자에게 적합합니다.

* 주변 관광지 접근성: 남해의 주요 관광지와 근거리에 위치하여 주말 별장 또는 임대 수익용으로 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제시외 건물이 다수 포함되어 있고, 공부와의 차이 및 경계 확인 등 추가적인 조사와 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물의 노후화 여부에 따라 리모델링 비용이 상당할 수 있습니다.

현재 제시된 정보와 주변 시세, 그리고 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가 57,892,000원을 기준으로 약 70%~80% 수준인 40,000,000원 ~ 46,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 현장 조사, 건축 관련 전문가 상담, 그리고 정확한 경계 측량 등을 통해 정확한 현황 파악 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다. 특히 제시외 건물의 합법성 및 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.1. 물건 기본정보